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Alto riesgo hipotecario

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Pese a las constantes proclamas de que en España no hay hipotecas 'subprime', la realidad es que las entidades bancarias se embarcaron en los últimos dos o tres años en una carrera de concesión de crédito hipotecario a colectivos que se mueven sobre el filo de la navaja. Y que simplmente dejarán de poder pagar en el caso, más que probable, de ralentización económica y aumento del paro. En este reportaje describimos y contabilizamos esos colectivos e hipotecas de alto riesgo.

La banca ha concedido decenas de miles de hipotecas al año a colectivos de compradores muy dudosos

Hay o no hay crédito hipotecario subprime en España? A juzgar por lo que dicen los políticos estaríamos en el mejor de los escenarios. “No hay problema ‘subprime’ en España”, dice el ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes. Sin embargo, no es fácil creerlo. Que en España hay crédito hipotecario de alto riesgo es muy difícil de negar, al menos con la evidencia aportada por las cifras que iremos desplegando a lo largo de este reportaje. Difíciles de conseguir e interpretar, ya que procuran cubrir la realidad española con un manto de opacidad. 

Empecemos por el estudio del Ministerio de Vivienda sobre los compradores de las 610.000 viviendas principales adquiridas el año pasado en España. Aporta datos reveladores. Por ejemplo, que el 34% de los compradores de esas viviendas tenían menos de 30 años, que el 13% tenían estudios primarios, el 20% eran trabajadores con contrato temporal y otro 18% estaban en situación de paro o similar.

Esto sin contar los autónomos, otro 9,5%  El hecho de que el 38% de los compradores de vivienda principal en 2006 fueran personas con contrato temporal o en paro resulta significativo desde el punto de vista de los scorings de riesgo bancario. A fin de cuentas, estos compradores adquirieron 230.000 viviendas y asumieron una deuda hipotecaria cercana a los 40.000 millones de euros. ¿Subprime? Quizá no, pero arriesgadas sí.  

La mitad de los ingresos 
Otro dato. El año pasado, el ratio de endeudamiento o esfuerzo para la compra de la primera vivienda (primer acceso, no reposición) alcanzó, según la AHE (Asociación Hipotecaria Española), el récord del 40%, lo que significa que una familia típica tiene que dedicar a pagar la hipoteca casi la mitad de sus ingresos. Un peso excesivo, si lo comparamos con otros países de Europa: ese ratio es apenas del 33% en Alemania, del 30% en Francia e incluso del 23% en el Reino Unido, un país que vivió también una gran inflación de precios inmobiliarios y cuyo tipo de interés oficial está sobre el 5,75%.  El mismo estudio revela también que un 12% de la población española con hipoteca dedica entre un 40% y un 50% de sus ingresos mensuales a pagar el piso y otro 10% incluso más del 50%. Estas familias son, evidentemente, las más expuestas al riesgo de morosidad en caso de subida de tipos. Basta una subida de cien euros para que muchos (el citado 22%) se acerquen peligrosamente a la quiebra.  Un estudio de Gestha, la asociación de los técnicos del Ministerio de Economía y Hacienda, demostraba que la subida de los tipos entre 2005 y 2007 provocó un incremento en el pago mensual de la hipoteca media de 204 euros al mes. Este incremento fue más alto en Madrid (259 euros).

Doscientos euros pueden parecer una cifra escasa, pero si tenemos en cuenta que la media salarial en España el año pasado fue de 19.000 euros brutos y que un 57% ganaron incluso menos de 11.000, esa posibilidad –de impago– está lejos de ser una probabilidad lejana.     

Una probabilidad que se incrementa entre los compradores de los últimos tres años. Primero, porque sus hipotecas han sido mucho más caras (la hipoteca media se ha duplicado entre 2001 y 2007), y después, porque son cada vez menos solventes. Y el problema aquí, para los compradores y sobre todo para la banca, es que, según la AHE, apenas el 43% del saldo hipotecario vivo corresponde a pisos adquiridos antes de 2003. Tan sólo el saldo vivo entre 2005 y 2006 supone el 32% de todo el crédito hipotecario concedido. 

Queda claro que existe en España un nivel importante de hipotecas que corren el riesgo de no ser pagadas en el caso de que los tipos suban por encima de un determinado nivel (se habla del tope psicológico del 6%) o se incrementen las cifras de paro. Un peligro que se ha puesto en evidencia con las recientes subidas de tipos. Incluso con España creciendo al 4% y las cifras de paro bajando, ya hemos asistido a un significativo repunte de la morosidad, desde el 0,29% de diciembre de 2004 al 0,51% de junio de este año. Todo porque el Euribor subía en paralelo desde el 2,3% al 4,7% a lo largo de estos 30 meses. Imaginen qué no ocurriría con los tipos al 6% o 7%.  Dicho esto, todo indica que los grandes riesgos que se presentan ahora no están tanto en el posible incremento de los tipos, que según parece se van a quedar por estos niveles, sino por la ya prevista ralentización de la actividad económica y el parón en el sector de la construcción. Estas dos variables, que en otros países pueden tener poco que ver, en España están muy ligadas. No es un misterio que la construcción de viviendas ha sido el detonante y el motor del crecimiento del PIB español. 

Además de tirar de otros sectores, la construcción ha generado tal necesidad de mano de obra que ha atraído a centenares de miles de nuevos trabajadores, que tiraron a su vez del consumo y del propio mercado de la vivienda, un auténtico círculo virtuoso.  No extraña, pues, que las revisiones del PIB para 2008, con la construcción entrando en dique seco, hayan sido más drásticas en España que en otros países. El nuestro, que debería crecer sobre el 3,3% en 2008 (según el Gobierno), lo hará ya sólo entre el 2,6% o el 2,8%, según los últimos avances de instituciones diversas, españolas e internacionales, entre ellas el BBVA o el FMI. 

De la casa al casino 

Los bancos y cajas de ahorros, que hasta 2003 y 2004 mantenían políticas muy conservadoras de concesión de hipotecas, empezaron a abrir la mano a partir de estas fechas con la concesión de crédito hipotecario a sectores que hasta entonces habían mantenido fuera de sus scorings por razones… de riesgo. Se dedicaron, eufóricos, no sólo a conceder hipotecas a inmigrantes y jóvenes, con ingresos salariales inferiores a los 1.000 o 1.500 euros, en situación de precariedad laboral, sin historial crediticio, en muchos casos casi sin entrada, sino que, y esto es lo más extraño, llegaron en muchos casos a alardear de que estos segmentos del público se estaban convirtiendo en prioritarios en su estrategia de negocio. Ahí están las notas de prensa para recordarlo. 

Reticentes al principio, todos acabaron por lanzar hipotecas sin entrada y con créditos por el valor de tasación, a 40 e incluso 50 años, con plazos de carencia y enfocados a posibles compradores que, como señalaba un castizo en un foro de hipotecados, “no llevaban ni 50 euros en el bolsillo”. Se trataba de hacerse, pues, con públicos cercanos al concepto de subprime costara lo que costara. Una tendencia que, pese al cacareado estrechamiento del crédito, se sigue observando por parte de muchos bancos y cajas de ahorros. Al menos de cara a la galería.

¿Por qué lo hicieron? En primer lugar porque se apercibieron de que el mercado inmobiliario de vivienda principal nueva, esas urbanizaciones que han crecido como setas en las afueras de las ciudades, dependía de que los candidatos a adquirir esas casas pudieran, en muchos casos, vender sus viejas viviendas del centro de las ciudades. Y dado que los compradores de esos pisos –mayoritariamente infraviviendas– tendrían que ser jóvenes o inmigrantes con escasos recursos, no había más remedio que arriesgarse. Otro factor fue que se entendía que en un momento de boom económico, con los tipos bajos, el empleo creciendo a tasas de dos dígitos y el PIB por encima del 3,5%, los riesgos estaban bastante controlados.

Tampoco parecía inteligente olvidar un segmento de público –los inmigrantes– que, sobre todo después de la regularización llevada a cabo por el Gobierno, suponían tres o cuatro millones de personas, un mercado nada desdeñable. Despreciado hace tres o cuatro años, el mercado de la vivienda para inmigrantes alcanza estos días tasas elevadísimas. En el primer semestre de este año, según el Ministerio de Vivienda, los inmigrantes efectuaron el 12,1% de todas las transacciones de vivienda en España. Estos ratios son aún superiores en el caso de la vivienda de segunda mano, en el que alcanzan entre el 25% y el 35%, como han puesto de manifiesto algunas redes de agencias inmobiliarias.

A lo que habría que añadir la creciente y cada vez más imparable presión de los brokers y franquicias financieras lanzadas estos últimos años y que cuentan ya con miles de puntos de venta en las ciudades españolas. Brokers que están siendo objeto de una ley de regulación del sector. La penetración inicial de estos brokers (que también refinancian y reagrupan deuda) en estos segmentos de mayor riesgo, una actividad importada del Reino Unido y EE UU, se hizo posible básicamente porque empezaron a trabajar inicialmente con entidades extranjeras, como es el caso de GE o Genword, especializadas en este tipo de crédito hipotecario de riesgo....
(Extracto de la Revista Dinero perteneciente al mes de Noviembre, más información en sus kioscos).

El ladrillo pesa sobre la banca

El sistema bancario español tiene el 60% de su inversión crediticia apostado en el macrosector inmobiliario.

Una vez que han empezado a subir los tipos o a acumularse nubarrones sobre la economía se ha suscitado la pregunta de si los bancos y cajas de ahorros españoles estarán en condiciones de aguantar el tipo ante un deterioro inesperado del mercado hipotecario.

La primera señal de alarma vino unas semanas después del estallido de la crisis de las subprimes en EE UU. Quizá para justificarse, el presidente del Northern Rock afirmaba que la suya no era la única entidad con problemas de liquidez: “Tres bancos españoles acudieron al BCE”.

Cuando las aguas parecían haberse encauzado, venía otro disparo en profundidad, esta vez de la agencia de rating Moody’s. La entidad afirmaba que al menos cinco cajas de ahorros españolas podrían estar en una situación delicada en el caso de que aumentara la morosidad y los impagos de sus clientes hipotecarios. La noticia crispó los nervios de los responsables del Banco de España. Días después del informe de la agencia, el  gobernador del regulador bancario, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, le preguntaba al presidente de la CECA (Confederación Española de Cajas de Ahorros) por la veracidad de esos supuestos. A juzgar por lo publicado en la prensa, parece que, después de analizar la situación, Banco de España y CECA concluyeron que no había motivos de alarma. 

En el primer semestre de este año, los inmigrantes han efectuado el 12,1% de todas las...

Sin embargo, sí que hay razones de preocupación. La primera, que la exposición del sistema bancario español al crédito hipotecario, al sector inmobiliario y a la construcción es muy fuerte. España es el país con la deuda hipotecaria más alta del mundo, al menos en proporción a su PIB. Según el Banco de España, en julio de este año, el total de crédito hipotecario concedido en España alcanzaba los 975.841 millones de euros, el 96% del PIB. Ningún país ha alcanzado tales alturas de vértigo. Vértigo y velocidad, ya que la suma de estos créditos no superaba los 251.000 millones en 2000, fecha en la que era sólo el 39,8% del PIB. Y en 1995 era sólo el 24%.

Otro dato. A junio de este año, más del 61% del crédito del sistema bancario español estaba concentrado en el macrosector inmobiliario y de la construcción, algo así como un billón de euros, de un total de 1,6 billones. Esta exposición no ha parado de crecer en los últimos años, ya que en 2003 era del 53%. Mientras que el crédito total del sistema crecía el 100%, el dedicado a la construcción e inmobiliario aumentaba en un 140%...   (Extracto de la Revista Dinero perteneciente al mes de Noviembre, más información en sus kioscos).