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Vender edificios para financiarse

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Las grandes compañías desinvierten en inmuebles bajo la fórmula sale & leaseback, quedándose como inquilinos, para respaldar nuevas adquisiciones.

La ciudad del Banco Santander en Boadilla, Madrid. EFE

Luzmelia Torres

Madrid. Las empresas españolas se han incorporado con entusiasmo a la moda de las desinversiones inmobiliarias, un proceso que surgió en Estados Unidos, que en España se mantiene en niveles significativos desde hace seis años, y en el resto de Europa desde hace una década.

La venta de inmuebles anunciada por el Banco Santander o la permuta de edificios llevada acabo por el BBVA para instalarse en su nueva sede han devuelto el protagonismo a este mercado. "Si en 2001 las desinversiones corporativas europeas representaron 15.800 millones de euros, en 2006 la cifra se ha elevado hasta 34.000 millones, lo que supone un 15% de la inversión inmobiliaria total europea", afirma Adolfo Ramírez-Escudera, consejero director general de Capital Markets de la consultora CB Richard Ellis .

A las operaciones de los bancos citados cabe añadir precedentes tan significativos como los de Telefónica, Endesa, Iberdrola y Repsol. Otras, como RTVE, han comenzado a preparar una desinversión en inmuebles, que probablemente se convertirá en el primer paso de las distintas Administraciones para la venta de activos no estratégicos.

El ahorro implícito de los costes operativos suele ser la principal razón para desinvertir. Las ventas permiten además generar recursos para el core business, mejorar las principales ratios u optimizar el cash out de activos no estratégicos. El modelo empleado para este tipo de operaciones es el denominado sale & leaseback, donde el vendedor se queda como inquilino en el edificio por un periodo de tiempo a lo que se añade la opción de recompra o no, pasado dicho tiempo.

De esta forma, el vendedor de los inmuebles puede autofinanciar con los ingresos adquiridos nuevas operaciones. Buen ejemplo de ello es el Banco Santander con la venta de su cartera de inmuebles con el objetivo de recaudar fondos para financiar su parte en la compra de ABN Amro. El Santander ha cerrado la venta de diez de sus inmuebles con Pontegadea, sociedad del empresario gallego Amancio Ortega, por 458 millones. La entidad seguirá siendo inquilina de estos inmuebles, de acuerdo con un contrato de arrendamiento por 40 años. Además, Santander ha firmado una cláusula por la que tendrá un derecho de compra de estos inmuebles al finalizar dicho plazo. A esto hay que sumar la venta de 1.200 sucursales al fondo británico Pearl por 2.000 millones. Después de finalizar estas ventas, al banco presidido por Emilio Botín le queda por cerrar la venta de la Ciudad Financiera de Boadilla del Monte (Madrid) por 1.800 millones.

BBVA también ha agrupado sus inmuebles en el complejo empresarial Foresta, pero a través del modelo de permuta entre la propia entidad que preside Francisco González y la promotora GMP. El acuerdo al que han llegado es que el banco adquiere el Parque Empresarial Foresta, ubicado en el norte de Madrid, donde construirá su nueva sede con  una inversión de 700 millones en 2010.

Por su parte, GMP ha comprado cuatro de los principales edificios del grupo en Madrid, lo que le ha reportado al BBVA unas plusvalías de 300 millones de euros.

Otro ejemplo de autofinanciación es Telefónica. La operadora cerró su plan de venta de 307 activos inmobiliarios, puesto en marcha en 2002, con unos ingresos de 823 millones de euros. Con esta estrategia de venta cumplió su principal objetivo que se había marcado de asegurar la financiación de su nueva sede central (Distrito C de la Comunicación) en Madrid.

“Optimizar los activos inmobiliarios se ha convertido en un elemento capital de gestión. Muchas corporaciones privadas ya han elegido racionalizar inmuebles y el efecto sobre las Administraciones Públicas podría ser aún mejor. Tan sólo sacar al mercado en Madrid la edificabilidad de Nuevos Ministerios supondría al Estado 1.700 millones, un 5,2% más que todo el presupuesto para Educación y Ciencia”, explica  José Antonio León, vicepresidente de CB Richard Ellis.