Portugal y Bulgaria lideran el “boom” inmobiliario europeo mientras el norte se enfría

Europa vive un nuevo punto de inflexión inmobiliario. Mientras los bancos centrales mantienen una política monetaria prudente y las familias siguen lidiando con la inflación, los precios de la vivienda en gran parte del continente continúan subiendo. Según los últimos datos de Eurostat, Portugal y Bulgaria encabezan el repunte de precios, confirmando que el sueño de tener casa propia se aleja cada vez más para muchos europeos.

En el segundo trimestre de 2025, el precio medio de la vivienda en la UE subió un 5,4% respecto al año anterior. Pero la cifra oculta una realidad desigual: Portugal (17,1%), Bulgaria (15,5%) y Hungría (15,1%) registraron alzas de dos dígitos, mientras que Finlandia fue el único país donde los precios cayeron (-1,3%). En el sur, el ladrillo sigue siendo una inversión refugio; en el norte, empieza a ser una carga.

Si se ajustan los precios a la inflación, el liderazgo portugués es aún más contundente: un 14,3% de subida real, impulsado por la entrada masiva de nómadas digitales, jubilados europeos y fondos de inversión internacionales. A ellos se suman programas de residencia fiscal favorable y una oferta de vivienda nueva que no logra seguir el ritmo. El resultado: una burbuja silenciosa que revaloriza barrios enteros en Lisboa, Oporto o el Algarve, pero que deja fuera del mercado a los jóvenes locales.

Bulgaria, por su parte, se consolida como el nuevo “milagro” del este europeo. Su crecimiento económico, las hipotecas accesibles y la expectativa de entrar en la eurozona han disparado la demanda. En Sofía y Varna, los precios se han duplicado desde 2020, atrayendo tanto a inversores extranjeros como a búlgaros retornados del extranjero. El propio Índice Inmobiliario Deloitte 2025 lo señala como uno de los mercados más dinámicos de Europa.

El contraste llega al mirar hacia el norte. Finlandia, Suecia y Rumanía registran descensos reales en los precios de la vivienda, en parte por el aumento del desempleo y la subida de tipos de interés desde 2022. En Helsinki, el stock de viviendas sin vender ha alcanzado máximos históricos, reflejando un enfriamiento prolongado del mercado. Alemania y Francia, tradicionalmente estables, muestran caídas moderadas, confirmando un desplazamiento del atractivo inversor hacia el sur y el este del continente.

En el caso de España, el mercado continúa mostrando fortaleza con un aumento del 12,8% en el último año y del 14% acumulado desde 2020. El interés extranjero, la recuperación turística y la percepción de estabilidad jurídica mantienen la demanda al alza, especialmente en zonas costeras y grandes capitales. Sin embargo, la escasez de oferta y la subida de los tipos hipotecarios empiezan a marcar un punto de inflexión.

El gran cambio estructural, según los expertos, se originó tras la pandemia. El auge del teletrabajo y el fenómeno de los “residentes globales” transformaron el mapa residencial europeo: las zonas rurales y costeras ganaron protagonismo, y las capitales tradicionales comenzaron a sufrir un desplazamiento de su población activa hacia regiones más asequibles. Portugal es el ejemplo paradigmático de este cambio: en apenas cinco años, los precios reales de la vivienda subieron un 40,6%, la mayor cifra del continente.

Mientras tanto, Turquía, fuera de la UE pero parte del mismo ecosistema económico, vive un fenómeno aparte. Entre 2019 y 2024, sus precios nominales de vivienda se dispararon un 1.175%, en parte por la devaluación de la lira y la inflación interna superior al 500%. Su caso actúa como espejo extremo de lo que podría ocurrir si Europa no logra contener la escalada de precios en un entorno de bajos salarios y falta de vivienda asequible.

El mapa inmobiliario europeo de 2025 muestra, en definitiva, una fractura clara: los países del sur se recalientan por la atracción de capital extranjero, mientras el norte empieza a corregir. Y aunque las subidas parecen sostenidas por factores estructurales, la historia reciente recuerda que todo boom acaba dejando heridos.