El precio de la vivienda de esta zona asequible "cerca" de Madrid se disparará en 2029 por el peaje

El levantamiento del peaje de la AP-6, previsto para 2029, es un estímulo que muchos observadores del mercado inmobiliario ya contemplan como un posible revulsivo para las zonas colindantes con Madrid. En municipios como San Rafael y El Espinar (Segovia), el impacto en el precio de la vivienda podría ser significativo en los próximos años, sobre todo si la desaparición del peaje reduce los costes de desplazamiento.

¿Cuál es la situación hoy? Datos del precio por metro cuadrado

Para proyectar hacia el futuro, conviene partir de cifras reales:

• En El Espinar, el precio medio de la vivienda ronda los 1.584 €/m² según datos recientes de Trovimap para 2025, con una subida del +4,99 % en los últimos tres meses. 

• Idealista sitúa el precio medio de todos los inmuebles en venta en El Espinar en 1.628 €/m² 

• En San Rafael, los registros son más dispersos, pero Fotocasa indica que la zona utiliza los datos de El Espinar como referencia, situando valores próximos a 1.559 €/m² 

• Según el histórico de San Rafael, en 2021 el precio medio se situaba en torno a 1.025 €/m²

Estas cifras muestran ya un suelo de precios bastante elevado para municipios rurales, lo que sugiere que existe margen para incrementos, pero también límites en función de la oferta y la demanda local.

¿Qué efecto tendría el fin del peaje? Escenarios posibles

1. Aumento progresivo de la demanda residual

Con el peaje eliminado, el coste real de residir en San Rafael o El Espinar para personas que trabajan en Madrid o zonas intermedias disminuirá. Eso podría atraer a nuevos compradores que buscan mejor calidad de vida a menor coste de transporte. En un escenario conservador, podría esperarse un incremento anual adicional del +3 % al +6 % sobre la tendencia general, especialmente en viviendas unifamiliares, chalets y parcelas.

2. Revalorización anticipada (antes de 2029)

El mercado podría adelantarse al cambio: compradores e inversores podrían anticipar la subida y comenzar a adquirir propiedades antes de que el peaje desaparezca. Esa anticipación podría generar subidas más rápidas aún en determinados años, sobre todo en los distritos mejor conectados o con mejores servicios.

3. Disparidad según tipología y ubicación

No todas las viviendas se revalorizarán por igual. Las que más se beneficiarán serán:

• Inmuebles con buena accesibilidad a la AP-6 (entradas y salidas eficaces).

• Viviendas unifamiliares con parcela, que ya son muy apreciadas.

• Propiedades cercanas a nodo de transporte público o con buena conexión a carreteras secundarias.

Por el contrario, viviendas muy alejadas o con peores comunicaciones seguirán limitadas.

Proyección cuantitativa estimada

Considerando una tasa base de crecimiento del mercado inmobiliario local entre 2 % y 4 % anual, la eliminación del peaje podría agregar un suplemento entre 1 % y 3 % adicional anual. Si tomamos como punto de partida un piso medio de 1.600 €/m²:

• En 2029, sin peaje, podría situarse en torno a 1.900 €/m² a 2.100 €/m², suponiendo un crecimiento compuesto moderado.

• Para 2032, en un escenario optimista, algunos barrios podrían superar los 2.300-2.500 €/m², dependiendo de la presión sobre el mercado.

Estas previsiones dependen de muchos factores externos —tipos de interés, disponibilidad de crédito, desarrollo urbano local— pero ilustran el potencial de revalorización.

Riesgos y moderadores de esa subida

• La oferta de suelo es limitada en zonas con restricciones medioambientales o en reserva natural, lo que puede frenar el crecimiento indiscriminado.

• Si el resto del mercado inmobiliario nacional sufre una desaceleración o crisis, esas fuerzas se pueden arrastrar localmente.

• La demanda real dependerá también del tejido social: si muchas viviendas siguen destinadas a segundas residencias, el efecto será más modesto.

Una ventana de oportunidad

El fin del peaje de la AP-6 en 2029 puede convertirse en un punto de inflexión para San Rafael y El Espinar. Con precios ya relativamente elevados para estar en territorios rurales (entre 1.500 y 1.600 €/m² como referencia), el margen de crecimiento existe, aunque dependerá de que la mejora de conectividad se traduzca en una demanda sostenida.

Quiénes ya contemplan esas zonas como alternativa frente a Madrid estarán especialmente atentos. Y si el mercado se anticipa, podríamos ver movimientos de revalorización incluso antes de que llegue 2029.

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