La confianza de los constructores de EEUU cae a 36
La confianza de los constructores de vivienda en Estados Unidos ha vuelto a retroceder en febrero. El indicador NAHB/Wells Fargo para la vivienda unifamiliar nueva se situó en 36 puntos, un nivel claramente por debajo del umbral de 50 que separa el optimismo del pesimismo.
El dato supone un punto menos que en enero y se queda por debajo de los 38 que descontaba el consenso del mercado, profundizando una racha de 22 meses consecutivos en zona negativa.
En términos interanuales, la confianza de los constructores se ha deteriorado en torno a un 14%, desde los 42 puntos de hace un año, reflejando el peso de la crisis de asequibilidad sobre la demanda.
Lo paradójico es que este enfriamiento llega en un contexto de inflación algo más contenida y de tipos hipotecarios ligeramente más bajos, pero todavía insuficientes para compensar unos precios de la vivienda históricamente elevados.
La consecuencia es clara: el mercado de vivienda nueva sigue sin despegar mientras el de reformas resiste, y la economía norteamericana afronta 2026 con un sector clave anclado en la incertidumbre.
Un índice anclado en zona pesimista
El índice NAHB/Wells Fargo de confianza de los constructores se elabora a partir de una encuesta mensual y se mueve en una escala de 0 a 100. Cualquier lectura por encima de 50 puntos indica que la mayoría de los promotores perciben las condiciones de mercado como favorables; por debajo, domina el pesimismo.
En febrero, el indicador general ha bajado a 36 puntos, desde los 37 de enero y los 39 de diciembre, encadenando casi dos años por debajo del umbral de neutralidad. Los subíndices dibujan un cuadro igualmente débil: las condiciones actuales de venta se mantienen en 41, las expectativas a seis meses retroceden a 46 y el tráfico de potenciales compradores cae a apenas 22 puntos.
Este hecho revela un mercado en el que los promotores ven algo de luz a medio plazo, pero constatan que la demanda presente sigue muy dañada. El contraste con los años de tipos cero resulta demoledor: entonces, el mismo índice rozó máximos históricos, mientras que hoy se sitúa en niveles comparables a los de fases de desaceleración previa. La lectura es inequívoca: la vivienda nueva no está logrando trasladar al comprador final el moderado alivio financiero que empieza a verse en otros segmentos de la economía.
Ajustes de precios y promociones a la desesperada
Pese al tono sombrío del indicador, los datos de febrero sugieren que los ajustes de precios empiezan a estabilizarse. Según la información recopilada por NAHB, el porcentaje de promotores que recurre a rebajas directas se ha reducido hasta el 36%, frente al 40% del mes anterior, con descuentos medios en torno al 6% sobre el precio de lista. Lejos de desaparecer, las promociones se han sofisticado: paquetes de mejoras gratuitas, asunción de parte de los costes de cierre o financiaciones promocionales con tipos iniciales más bajos.
Al mismo tiempo, alrededor del 65% de las constructoras continúa utilizando algún tipo de incentivo comercial, una proporción que lleva casi un año instalada en niveles elevados. Lo más grave es que este esfuerzo no se traduce en un aumento apreciable del flujo de visitas a las promociones, como refleja el desplome del subíndice de tráfico de compradores.
NAHB destaca, sin embargo, que la demanda de reformas y remodelaciones se mantiene “sólida”. Este matiz es clave: muchas familias optan por mejorar su vivienda actual antes que asumir el salto de precio y de financiación que implica una compra nueva. En palabras del economista jefe de la patronal, Robert Dietz, el reto central del mercado es abaratar el coste de construcción para ampliar la oferta de vivienda asequible, una síntesis de la preocupación de todo el sector.
La trampa de la asequibilidad: salarios, tipos y precios
El diagnóstico de fondo es sencillo y demoledor: la vivienda se ha vuelto demasiado cara para demasiados hogares. La combinación de precios disparados durante la pandemia, salarios que avanzan más despacio y tipos hipotecarios aún elevados mantiene fuera del mercado a buena parte de la demanda potencial.
Las cifras lo confirman. Las ventas de vivienda existente cayeron un 8,4% en enero, hasta situarse por debajo de los 4 millones de unidades en tasa anualizada, uno de los niveles más bajos de las últimas décadas. Y eso pese a que el tipo medio de la hipoteca a 30 años ha retrocedido a en torno al 6,1%, su nivel más bajo desde 2022. El precio mediano de venta apenas crece ya un 0,9% interanual —unos 396.800 dólares—, pero continúa muy por encima de la capacidad de compra de los hogares medios.
El problema es especialmente agudo entre los jóvenes. La edad del comprador primerizo se ha disparado hasta casi los 40 años, y su peso sobre el total de transacciones ha caído al 21%, un mínimo histórico. El contraste con la década anterior, cuando estos compradores representaban cerca de un tercio del mercado, ilustra la magnitud del bloqueo. Aunque la moderación de la inflación abre la puerta a recortes de tipos, la persistencia de presiones en los precios subyacentes limita el margen de la Reserva Federal para abaratar agresivamente la financiación.
Oferta que no llega y un déficit estructural de vivienda
La paradoja del mercado estadounidense es que la confianza de los constructores se hunde justo cuando la economía sigue necesitando más vivienda. Diversos estudios estiman un déficit estructural de varios millones de hogares, acumulado tras años de construcción insuficiente en relación con el crecimiento de la población y de los hogares.
Los datos recientes muestran un patrón mixto. En 2024 se iniciaron alrededor de 1,36 millones de viviendas, superando en casi 400.000 el ritmo de formación de nuevos hogares; sin embargo, esta cifra sigue siendo insuficiente para cerrar la brecha heredada del pasado. Al mismo tiempo, los permisos para levantar nuevos edificios de apartamentos han caído un 23% desde el pico de la pandemia, mientras que los inicios de vivienda unifamiliar han retrocedido un 6% y los permisos futuros un 2%.
La consecuencia es un mercado con oferta mal distribuida: exceso de producto en ciertos segmentos y estados, escasez crónica en áreas de fuerte creación de empleo. A finales de verano de 2025 había unas 611.000 viviendas unifamiliares en construcción, casi un 5% menos que un año antes, lo que adelanta un flujo de nueva oferta más tímido justo cuando la demanda podría reactivarse si los tipos bajan algo más. El diagnóstico es inequívoco: sin un aumento sostenido y diversificado de la construcción, la asequibilidad no mejorará de forma duradera.
Políticas federales: parches frente a un problema profundo
Ante este panorama, Washington ha empezado a mover ficha. Entre las medidas en discusión figuran restricciones a la compra de vivienda unifamiliar por grandes fondos institucionales y cambios en la gestión de las compras de valores respaldados por hipotecas, con el objetivo declarado de liberar oferta para familias y no para inversores financieros. Sin embargo, los analistas coinciden en que el impacto de estas iniciativas será limitado si no se acompaña de una agenda más amplia.
Organismos y centros de estudios apuntan a una batería de reformas: desde relajar normativas urbanísticas que restringen la vivienda de menor tamaño o multifamiliar, hasta reducir cargas regulatorias y costes de financiación que encarecen cada nueva promoción. NAHB insiste también en la necesidad de ampliar la oferta de mano de obra en la construcción, un sector que arrastra problemas crónicos de escasez de trabajadores cualificados.
En este contexto, las palabras de Dietz cobran peso político: la salida pasa por “doblar la curva de costes” y hacer viable la vivienda “alcanzable” para la clase media. Más allá de la formulación, el mensaje es claro: sin un giro coordinado de políticas fiscales, laborales y urbanísticas, el mercado seguirá atrapado entre costes crecientes y compradores ausentes.