EEUU inicia 1,4 millones de viviendas pero se frena un 7,3%
La construcción residencial en Estados Unidos cerró diciembre con un aparente golpe de optimismo: los inicios de vivienda repuntaron un 6,2% mensual, hasta una tasa anualizada de 1.404.000 unidades, según la última estadística conjunta de la Oficina del Censo de Estados Unidos (U.S. Census Bureau) y del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Sin embargo, frente al mismo mes de 2024 la actividad cae todavía un 7,3%, y el balance de todo 2025 confirma que el ciclo inmobiliario ha pasado del boom postpandemia a una fase de digestión prolongada más que de euforia. Se iniciaron 1,36 millones de viviendas en el año, un 0,6% menos que en 2024, mientras que los permisos y las viviendas terminadas retroceden un 3,6% y un 7,9%, respectivamente. Las licencias de obra cerraron diciembre en 1,45 millones (+4,3% mensual pero -2,2% interanual) y las viviendas completadas tocaron 1,53 millones (+2,3% mensual y prácticamente planas en tasa anual). La fotografía que emerge es clara: la oferta sigue avanzando, pero a un ritmo mucho más prudente y bajo la sombra de unos tipos hipotecarios aún en torno al 6%, en un momento crítico para la política monetaria.
Un rebote mensual que oculta el bache anual
El dato de diciembre permite a la Administración hablar de “fortaleza” del sector residencial, pero el detalle temporal matiza el titular. Los 1,404 millones de viviendas en tasa anualizada suponen una recuperación respecto a noviembre, cuando el ritmo apenas superaba los 1,32 millones de unidades. El avance del 6,2% mensual rompe además una secuencia de meses irregulares. Sin embargo, la comparación con diciembre de 2024 —más de 1,51 millones de viviendas iniciadas entonces— sigue siendo desfavorable y deja un descenso del 7,3% en términos interanuales.
Más relevante aún es el balance del ejercicio completo: en 2025 se iniciaron 1.358.700 viviendas, un 0,6% menos que en 2024. No estamos ante un desplome, pero sí ante un cambio de régimen después del impulso extraordinario de 2020-2022. Este hecho revela que el sector se ha adaptado a un entorno de financiación estructuralmente más caro y costes de construcción elevados, y que ya no actúa como motor dominante del crecimiento estadounidense. La consecuencia es clara: el aporte de la vivienda al PIB será más moderado en 2026, justo cuando el mercado laboral muestra signos de ajuste y la Reserva Federal calibra el ritmo de relajación monetaria.
El pulso de la vivienda unifamiliar
La estadística confirma que el corazón del mercado estadounidense sigue siendo la vivienda unifamiliar. En diciembre, los inicios de este tipo de casas alcanzaron las 981.000 unidades, un 4,1% más que en noviembre y cerca del 70% del total de viviendas iniciadas. Es el segmento más sensible al nivel de los tipos hipotecarios y a la renta de los hogares, y su leve recuperación mensual sugiere que la estabilización de los tipos en torno al 6% empieza a dar algo de oxígeno a la demanda, aunque sin devolver el dinamismo perdido.
En el lado de la oferta finalizada, las viviendas unifamiliares completadas se situaron en 1.023.000 unidades, prácticamente sin cambios respecto al mes anterior (-0,1%). El diagnóstico es inequívoco: el grueso de los proyectos iniciados en los años de tipos ultra bajos ya ha pasado por la tubería y llega ahora al mercado, mientras que los nuevos desarrollos se abordan con mayor disciplina financiera. En paralelo, la obra multifamiliar empieza a perder tracción tras varios años de fuerte expansión, lo que anticipa menos producto de alquiler nuevo justo cuando el déficit estructural de vivienda sigue siendo relevante en numerosas áreas metropolitanas.
Licencias en desaceleración: la señal que mira la Fed
Si los inicios de vivienda miden el presente, las licencias anticipan el futuro. En diciembre, los permisos de construcción subieron hasta 1.448.000 unidades, un 4,3% más que en noviembre, pero todavía 2,2% por debajo de los niveles de hace un año. En el conjunto de 2025 se autorizaron 1.425.200 viviendas, un 3,6% menos que en 2024. Dentro de esa cifra, las licencias para vivienda unifamiliar retrocedieron hasta 881.000 en diciembre, con una caída mensual del 1,7% que contrasta con el repunte observado en los inicios.
Este desajuste —más viviendas que arrancan, pero menos suelo nuevo autorizado— indica que los promotores están ejecutando proyectos heredados, pero mantienen cautela en nuevas inversiones. Para la Reserva Federal, la lectura es delicada: una oferta que no acelera limita el riesgo de sobrecalentamiento, pero también reduce la capacidad del mercado para aliviar la presión estructural sobre precios y alquileres. En otras palabras, el sector inmobiliario sigue siendo un engranaje clave en el control de la inflación, pero ya no responde con la misma elasticidad que en ciclos anteriores.
Más viviendas terminadas: alivio limitado para una oferta insuficiente
El otro gran titular del informe es el avance de las viviendas completadas. En diciembre se terminaron 1.525.000 unidades, un 2,3% más que en noviembre y prácticamente el mismo nivel que un año antes (-0,1%). Sin embargo, en el conjunto de 2025 se completaron 1.497.800 viviendas, lo que supone un retroceso del 7,9% frente a 2024.
Este movimiento refleja la resaca de la subida de tipos de 2022-2023: muchos proyectos se ralentizaron o quedaron en suspenso cuando la financiación se encareció y los costes de materiales se dispararon. Ahora, la oferta que llega al mercado alivia parcialmente el déficit acumulado, pero no corrige los desequilibrios heredados de más de una década de construcción insuficiente tras la crisis financiera de 2008. El contraste con la demanda es evidente: pese a las dificultades de acceso a la vivienda, la producción actual sigue siendo insuficiente para compensar el crecimiento demográfico en los estados con mayor dinamismo laboral.
Tipos hipotecarios: caros, pero lejos del pico
El contexto financiero explica buena parte del freno. El tipo fijo a 30 años se sitúa en torno al 6,1%, por debajo del casi 8% alcanzado en 2023, pero aún muy lejos del entorno del 3% que alimentó el boom inmobiliario reciente.
La mejora es real, pero no transformadora. Millones de hogares permanecen anclados a hipotecas contratadas en mínimos históricos y no tienen incentivos para vender y asumir un coste financiero mucho más alto. El resultado es un mercado con oferta de segunda mano limitada y precios resistentes, pese al menor volumen de transacciones. Para los promotores, el margen se estrecha: el crecimiento de precios es menor, pero los costes financieros y laborales siguen presionando la rentabilidad.
Consecuencias para precios, inflación y política monetaria
El mercado inmobiliario es uno de los canales más sensibles de transmisión monetaria. La moderación de los nuevos proyectos y el enfriamiento de las ventas empiezan a reflejarse en los indicadores de actividad, mientras el componente de vivienda del IPC —alquileres y coste equivalente de ocupación— continúa siendo uno de los más persistentes.
Tras tres recortes de tipos en 2025, la Fed ha optado por una pausa estratégica. El equilibrio es complejo: si la vivienda se reactiva demasiado rápido, el riesgo inflacionista reaparece; si se enfría en exceso, el impacto sobre empleo y crecimiento puede intensificarse. El diagnóstico es claro: el sector residencial ya no es un catalizador expansivo, pero sigue siendo determinante para la trayectoria de la inflación subyacente.
Riesgos para la construcción, el empleo y los bancos
El sector de la construcción emplea más de 8 millones de personas en EEUU y representa cerca del 4,5% del PIB. Una desaceleración prolongada no implicaría necesariamente un shock sistémico como el de 2007, pero sí un ajuste gradual en inversión, empleo y crédito.
Los bancos regionales mantienen una exposición significativa al ladrillo, tanto residencial como comercial. En un escenario de menor volumen de proyectos y márgenes más ajustados, las entidades deberán extremar la disciplina crediticia y la gestión de riesgos. La consecuencia es clara: el ladrillo deja de ser un detonante inmediato de inestabilidad financiera, pero se convierte en un foco de vulnerabilidad latente en un entorno de crecimiento más moderado y financiación estructuralmente más cara.