La experta Montse Cespedosa alerta de una crisis sin precedentes marcada por el bloqueo del suelo, la ineficiencia administrativa y el riesgo hipotecario
España atraviesa una emergencia habitacional sin parangón en su historia democrática, un escenario donde el acceso a la vivienda ha dejado de ser un derecho para convertirse en un laberinto de ineficiencia pública y riesgo financiero. Según el diagnóstico de Montse Cespedosa, experta con 27 años de trayectoria en el sector bancario, la situación no solo es crítica, sino que tiende a agravarse ante la incapacidad de la administración para liberar suelo y la falta de transparencia en la comercialización de activos. Monste en su Instagram, Tiktok y Youtube propociona formación y consejos para los que quieren encontrar la mejor opción para una hipoteca. Con el coste de construcción disparado un 50% en la última década y una oferta que apenas cubre una fracción de la demanda real, el mercado inmobiliario español se asoma a una fractura social que amenaza con dejar fuera del sistema a toda una generación de jóvenes y familias de clase media.
Un diagnóstico demoledor para el mercado español
El diagnóstico de la situación actual es inequívoco: nos encontramos ante una "emergencia de la vivienda sin precedentes" que desafía cualquier ciclo histórico previo. Lo más grave, sin embargo, no es solo la escalada de los precios en las zonas tensionadas, sino la percepción de que, conforme pasan los días, las soluciones se alejan en lugar de materializarse. Cespedosa, quien tras casi dos décadas dirigiendo oficinas bancarias ha saltado a la consultoría independiente, señala que el mercado está roto por la base. La desconexión entre los salarios y el precio de los activos inmobiliarios ha generado una distorsión que ya no responde a leyes de oferta y demanda tradicionales, sino a una escasez artificial de producto finalista.
Este hecho revela una vulnerabilidad sistémica. Mientras que en décadas anteriores el problema podía ser el exceso de crédito o el sobreendeudamiento, hoy el obstáculo es la inexistencia de oferta accesible. La consecuencia es clara: el mercado se está polarizando entre inversores con alta liquidez —muchas veces extranjeros— y una demanda nacional que ve cómo sus ahorros son insuficientes para cubrir el 20% de entrada más el 10% de gastos notariales e impositivos. Sin un cambio de rumbo estructural, el diagnóstico para los próximos meses es de un endurecimiento de las condiciones de acceso que expulsará a miles de potenciales compradores hacia un mercado del alquiler igualmente saturado.
El origen de la ineficiencia: suelo bloqueado y burocracia
Si buscamos el origen de la ineficiencia, los datos resultan demoledores. En España existe suelo calificado para construir hasta 7 millones de viviendas, sin embargo, la realidad administrativa es radicalmente distinta. Solo el 0,5% de ese suelo es actualmente finalista y está disponible para la obtención inmediata de licencias de obra. El resto, un asombroso 74% del suelo disponible, permanece bloqueado en un limbo burocrático de planes urbanísticos que no se ejecutan y parcelaciones que duermen el sueño de los justos en los despachos municipales. Este bloqueo no es accidental; responde a una gestión técnica y política que pone "palos en las ruedas" de la construcción de forma sistemática.
Este hecho revela un fallo multijurisdiccional. Cespedosa denuncia con vehemencia la labor de los técnicos de los ayuntamientos, a quienes acusa de paralizar el desarrollo del país mediante trámites que pueden extenderse durante más de una década. En ciudades como Madrid, existen parcelaciones que llevan 10 años esperando un permiso para empezar a edificar mientras la población sigue creciendo a un ritmo de 100.000 nuevas personas cada año. El contraste entre la urgencia social y la parsimonia administrativa es absoluto, y la consecuencia es un incremento artificial del valor del poco suelo disponible, lo que encarece el producto final de forma inevitable antes incluso de poner el primer ladrillo.
La paradoja del ahorro y el "Perfil Caramelo"
El acceso a la financiación se ha convertido en el segundo gran muro de la crisis habitacional. Para una persona con una nómina de 2.000 euros netos mensuales, la capacidad de endeudamiento máxima permitida por el Banco de España —situada en el entorno del 30% de los ingresos— apenas permite una cuota de 700 euros. En el actual entorno de tipos, este importe limita drásticamente la cuantía del préstamo, obligando al comprador a disponer de un ahorro previo que rara vez baja de los 40.000 o 50.000 euros para una vivienda modesta. Este escenario define lo que el sector denomina el "Perfil Caramelo": aquel cliente solvente, con ahorros y estabilidad, que paradójicamente cada vez es más escaso.
La recomendación para los jóvenes de 30 a 35 años es, por tanto, un ejercicio de realismo crudo. "Lo primero que hay que hacer es valorar si realmente puedo comprar ya; saber cuál es mi tope antes de empezar a mirar pisos", advierte la experta. La estrategia sugerida pasa por abandonar la obsesión por la "casa de los sueños" y apostar por la "escalera de la vivienda": adquirir primero un activo más pequeño, posiblemente en el extrarradio, para entrar en la rueda del mercado inmobiliario y aprovechar la revalorización futura. Sin embargo, la brecha entre los ingresos reales y las exigencias de la banca es hoy tan profunda que ni siquiera el pluriempleo garantiza ya el acceso a una hipoteca convencional en las grandes capitales.
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Alertas rojas: el mito del "chollo" sin ascensor
Uno de los puntos más incisivos del análisis de Cespedosa es la advertencia sobre los activos tóxicos en el mercado de segunda mano. La proliferación de vídeos y consejos que presentan los pisos sin ascensor como una oportunidad de inversión es, a su juicio, "la crónica de una muerte anunciada". Los datos de riesgo bancario son claros: la mayoría de las entidades financieras ya no otorgan hipotecas para viviendas situadas a partir de una cuarta planta sin ascensor. Este hecho revela que lo que hoy parece un precio bajo es, en realidad, un activo con una liquidez futura inexistente.
Lo más grave es que, ante una eventual tensión de precios o una crisis económica, los únicos inmuebles que verán desplomarse su valor de mercado serán precisamente estos pisos sin ascensor. "Nadie los quiere; aunque seas joven, si te rompes una pierna, tu casa se convierte en una cárcel", sentencia la consultora. Además, la normativa energética que entrará en vigor en los próximos años obligará a reformas masivas en edificios antiguos. Aquellos inmuebles que no alcancen un nivel de eficiencia mínimo podrían quedar fuera del mercado de alquiler y venta para el año 2030, lo que convierte a estos supuestos "chollos" en una trampa de gasto para los inversores menos formados.
La importancia de la negociación: cómo eliminar sobrecostes
La inexperiencia del comprador medio es a menudo castigada por el sector financiero mediante productos combinados y comisiones abusivas. Cespedosa destaca que la cuota mensual de la hipoteca es solo la punta del iceberg de los costes reales. Un diferencial de apenas el 0,10% menos en el tipo de interés puede suponer un ahorro de más de 20.000 euros a lo largo de la vida del préstamo. No obstante, la gran trampa reside en la "letra pequeña": seguros de vida de prima única, planes de pensiones obligatorios o fondos de inversión vinculados que merman la rentabilidad real de la operación.
El diagnóstico sobre las plataformas hipotecarias online es igualmente crítico. Aunque gratuitas, estas herramientas utilizan algoritmos informáticos que, en muchos casos, "queman la operación". Al enviar los datos del cliente a cinco o seis bancos de forma simultánea, las entidades perciben que la operación está subastada y pierden el interés en negociar condiciones personalizadas. En un préstamo de 300.000 euros, la diferencia entre una gestión pasiva y una negociación liderada por un profesional puede alcanzar los 40.000 euros de ahorro. La consecuencia es clara: en el mercado hipotecario de 2026, la formación financiera no es un lujo, sino la única herramienta de defensa contra la erosión del capital familiar.
El efecto dominó de la inversión extranjera
Un fenómeno que está transformando la fisonomía económica de ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga es la presión de la inversión extranjera. España se ha consolidado como el destino con la financiación más barata de la Unión Europea, ofreciendo tipos de interés en el entorno del 2% o 3% a ciudadanos belgas, alemanes o franceses con salarios muy superiores a la media nacional. Este hecho revela una competencia desleal de facto: el ahorro extranjero desplaza a la demanda local, pujando por activos que los españoles no pueden permitirse y expulsando a los residentes hacia zonas cada vez más alejadas del núcleo urbano.
«Estamos vendiendo el país a los extranjeros porque los españoles no pueden comprar», lamenta Cespedosa. El diagnóstico es que se está produciendo una transferencia masiva de la propiedad del suelo hacia capital foráneo, atraído por la seguridad jurídica del euro y la rentabilidad del sector servicios español. Esta onda expansiva de precios ya no se limita al centro de las ciudades; se traslada en un efecto dominó hacia municipios de la corona metropolitana. En localidades situadas a 20 o 30 kilómetros de Madrid, viviendas que hace una década eran asequibles hoy alcanzan precios que superan el millón de euros, impulsadas por compradores que liquidan sus propiedades en las capitales para buscar mayor espacio en la periferia.
La construcción vertical
Ante la parálisis de la oferta, el análisis de las causas apunta directamente a la necesidad de replantear el modelo de crecimiento urbano. Mientras que ciudades globales como Nueva York, Londres o Sídney han apostado por la construcción vertical con edificios de 30 a 80 plantas, España permanece anclada en un modelo de baja densidad con bloques de cinco o seis niveles. Esta restricción limita la optimización del suelo disponible y encarece el coste por vivienda de forma desproporcionada.
La consecuencia de esta rigidez urbanística es un encarecimiento de los costes de construcción que ha subido un 50% respecto a hace diez años. Al promotor inmobiliario ya no le sale rentable construir fuera de los segmentos de lujo, lo que deja un vacío absoluto en la vivienda de protección oficial y en la vivienda joven. El diagnóstico es inequívoco: si no se facilita la densidad y se reducen los plazos de concesión de licencias, las promesas gubernamentales de construir 180.000 viviendas seguirán siendo papel mojado. El mercado exige una reindustrialización del sector inmobiliario que pase por la simplificación de trámites y una fiscalidad bonificada, especialmente para la compra de la primera vivienda habitual.
Los escenarios para el cierre de 2025 y el inicio de 2026 sugieren que el mercado inmobiliario español seguirá operando bajo una tensión extrema. La demanda insatisfecha es tan masiva que, a pesar de los tipos de interés altos, los precios no muestran señales de retroceso significativo en las áreas metropolitanas. La única válvula de escape actual es el teletrabajo, que permite una cierta descentralización de la demanda hacia provincias menos tensionadas, pero el "Fomo" (miedo a quedarse fuera) sigue empujando a muchos compradores a firmar contratos de arras sin haber analizado previamente su solvencia real.
España necesita una auditoría profunda de su gestión del suelo y una protección efectiva para el comprador nacional frente a la inversión extranjera especulativa. El sistema actual, basado en el bloqueo burocrático y la opacidad hipotecaria, está agotado. La lección del pasado es que ignorar el problema de la vivienda solo genera burbujas que, al estallar, destruyen el tejido financiero del país. El tiempo para actuar con racionalidad se agota, y la exigencia de nombres y apellidos para los responsables de la parálisis urbanística empieza a ser un clamor en un sector que ya no admite más dilaciones.