Compran una vivienda okupada por 90.000 euros y la "desokupan" por 10.000: "Fue muy complicada"
Bellavista ha presentado una de sus operaciones inmobiliarias más llamativas: la compra de una vivienda ocupada, su recuperación, una reforma integral y la posterior venta en apenas siete meses. La empresa asegura que el proyecto generó una rentabilidad cercana al 90%, un porcentaje extraordinariamente elevado incluso dentro del negocio de compra, reforma y reventa.
La operación también expone la otra cara de este tipo de inversiones. El descuento inicial puede ser considerable, pero el inversor asume riesgos jurídicos, costes de desocupación, incertidumbre sobre el estado real del inmueble y una elevada necesidad de capital. El margen no nace solo de comprar barato, sino de controlar cada fase mejor que el mercado.
Una compra por debajo del mercado
La vivienda fue adquirida por 90.000 euros en un estado claramente deteriorado y con un ocupante sin título legítimo, según el relato de Bellavista. Esa situación explica buena parte del descuento aplicado al inmueble.
Las casas ocupadas suelen venderse por debajo de su valor potencial porque el comprador no recibe únicamente un activo inmobiliario. También hereda un problema jurídico y operativo cuyo coste y duración pueden resultar difíciles de anticipar.
En este caso, la diferencia entre el precio de compra y el valor posterior del inmueble habría permitido absorber los gastos extraordinarios y mantener un margen elevado.
La desocupación costó 10.000 euros
El proceso de recuperación de la vivienda supuso un desembolso adicional de 10.000 euros. Bellavista define al ocupante como un «ocupa de patada», expresión utilizada habitualmente para referirse a quien accede a un inmueble sin contrato ni autorización.
Este punto resulta clave. La desocupación puede prolongarse durante meses y generar gastos jurídicos, de intermediación, seguridad o negociación. También existe riesgo de daños adicionales durante el proceso.
Una demora de seis meses podría cambiar por completo la rentabilidad, especialmente cuando la adquisición se financia mediante deuda y genera intereses desde el primer día.
Una reforma integral de 40.000 euros
Una vez recuperada la vivienda, Bellavista ejecutó una reforma completa por 40.000 euros. La actuación incluyó cocina, baños, suelos, puertas y el resto de los espacios interiores.
La empresa señala que utilizó su propio equipo de reformas, una ventaja relevante frente a un particular. Controlar directamente la obra permite reducir márgenes de terceros, acortar plazos y coordinar mejor materiales y profesionales.
Sin embargo, ese coste interno no siempre es replicable. Un inversor que contrate toda la obra externamente podría enfrentarse a un presupuesto sensiblemente mayor, especialmente si aparecen problemas estructurales, instalaciones antiguas o desviaciones en los materiales.
El coste real ascendió a 144.000 euros
Bellavista cifra el coste total de la operación en 144.000 euros. La suma declarada incluye los 90.000 euros de compra, 10.000 euros de desocupación, 40.000 euros de reforma y aproximadamente 3.000 euros en impuestos.
La suma de esas partidas alcanza en realidad 143.000 euros, por lo que el redondeo hasta 144.000 euros podría incluir gastos menores de notaría, registro, suministros, mantenimiento o comercialización.
Lo más importante es que el cálculo completo debería contemplar todos los costes: financiación, honorarios legales, comisiones inmobiliarias y tributación sobre el beneficio. Sin ellos, la rentabilidad bruta puede ofrecer una imagen demasiado optimista.
La cifra del 90% exige conocer la venta
La empresa asegura que obtuvo una rentabilidad cercana al 90%, pero no facilita en el relato el precio final de venta. Ese dato es imprescindible para verificar el retorno.
Si la rentabilidad se calcula sobre un coste de 144.000 euros, un retorno del 90% implicaría un beneficio aproximado de 129.600 euros y una venta cercana a 273.600 euros, antes de descontar otros gastos e impuestos sobre la ganancia.
También podría haberse utilizado otra fórmula, como la rentabilidad sobre el capital aportado. Sin conocer el precio de venta y la financiación empleada, el porcentaje no puede auditarse con precisión.
Siete meses que multiplican el retorno
El plazo declarado fue de apenas siete meses, desde la compra hasta la venta. Esa velocidad mejora enormemente la rentabilidad anualizada y reduce la exposición a cambios en el mercado.
No obstante, también revela la naturaleza excepcional de la operación. Encontrar una vivienda con suficiente descuento, resolver la ocupación, completar una reforma integral y venderla en menos de un año requiere experiencia, liquidez y capacidad operativa.
El diagnóstico es inequívoco: Bellavista convirtió un activo problemático en una vivienda comercializable mediante una estrategia de alto riesgo y ejecución rápida. El resultado puede ser extraordinario, pero no representa una rentabilidad habitual ni fácilmente reproducible por un pequeño inversor.