España necesita 983.000 viviendas más y al ritmo actual tardará 60 años
El informe de iAhorro retrata un mercado sin stock en Madrid y País Vasco, con obra nueva muy por debajo de la demanda y un mapa de “vacío” territorial cada vez más desigual.
983.000 viviendas: esa es la deuda habitacional que arrastra España en 2025. La obra nueva media ronda 143.350 al año, un 77,6% menos que en 2007-2008. Madrid cae al umbral de plena ocupación con solo 6,4% de viviendas vacías. El diagnóstico de iAhorro es inequívoco: más parque, sí; suficiente, no.
Un parque que crece, pero no al ritmo del país
España ha ampliado su parque residencial en la última década, pero el incremento no está resolviendo el cuello de botella. Entre 2014 y 2024, el número total de viviendas pasó de 25.493.000 a 27.005.000, un avance del 5,9% que equivale a 1.512.000 unidades adicionales. El crecimiento se reparte, sobre todo, entre la vivienda principal —de 18.040.000 a 19.278.000, un 6,9%— y, en menor medida, la vivienda secundaria —de 7.453.000 a 7.727.000, un 3,7%—.
El problema es que ese aumento llega tarde y con una inercia insuficiente. Laura Martínez, portavoz del asesor y comparador hipotecario iAhorro, resume el punto de partida: “aumenta el parque de viviendas, pero sigue siendo insuficiente para la creciente demanda”. La consecuencia es clara: el mercado ya no discute si falta vivienda, sino cuánto y dónde falta.
La herida del ladrillo: un 77,6% menos que en el boom
El contraste con el ciclo anterior resulta demoledor. En 2007 se construyeron 647.179 viviendas y en 2008 otras 632.218: en dos años, 1.279.397 nuevas unidades. Hoy el flujo es otro. La incorporación de obra nueva se sitúa en una media de 143.350 viviendas anuales, con 127.500 en 2024 y 159.200 en 2025. Es decir: la capacidad productiva actual es un 77,6% inferior a la del bienio del boom.
Este hecho revela una economía residencial que ha perdido músculo y velocidad. La demanda no espera, pero la oferta avanza con pasos cortos. El resultado no solo es una brecha cuantitativa: también se erosiona el “stock de seguridad” necesario para absorber cambios demográficos y movimientos internos entre territorios.
60 años para cerrar 983.000 viviendas de déficit
Aquí aparece el dato más incómodo del informe de iAhorro: al ritmo actual, harían falta unos 60 años para neutralizar la deuda acumulada. El cálculo parte de un déficit estimado de 983.000 viviendas y de una construcción anual que, en el mejor de los casos, no alcanzaría para cubrir la demanda viva. Incluso incorporando el empuje público, el avance es marginal. Si a las 159.200 viviendas de 2025 se suman 15.000 aprobadas en el Plan Estatal de Vivienda, el total subiría a 174.200.
“Construir 159.200 viviendas anuales no cubriría la demanda actual; se mantendrá estable o crecerá ligeramente”, advierte Martínez. El contraste histórico sirve como termómetro: con un ritmo similar al de 2008 —632.218 viviendas al año—, el excedente permitiría absorber la deuda “en 2 o 3 años”. Hoy, la aritmética empuja en dirección contraria.
La demanda supera a la oferta incluso en 2025
El informe también pone números a una paradoja: 2025 marca la mayor construcción en una década, pero aun así no basta. Con 159.200 viviendas producidas ese año, la demanda estimada fue de 203.200, lo que deja un déficit anual de 44.000. En otras palabras: incluso cuando el sector acelera, el mercado sigue quedándose corto.
A ello se suma una variable que no concede tregua: la población. Según los datos del INE utilizados por iAhorro, España pasó de 46.464.053 habitantes en 2014 a 48.619.695 en 2024, un aumento neto de 2.155.642 personas (4,6%). Y Martínez añade un matiz relevante: ese cálculo solo incorpora el empadronamiento, sin contar población “de paso” —inmigración irregular, estudiantes Erasmus u otros flujos—. La consecuencia es clara: la presión real puede ser mayor que la capturada por las estadísticas habituales.
España vaciada vs capitales tensionadas
La vivienda vacía no es una solución homogénea: es un mapa asimétrico. La media nacional de vivienda vacía se sitúa en 14,4%, pero con diferencias extremas. Galicia lidera con 28,8%, seguida de Castilla-La Mancha (22,6%), Asturias (21,5%), Castilla y León (20,75%) y Extremadura (19,8%). En el otro extremo, Comunidad de Madrid (6,4%) y País Vasco (6,5%) exhiben las tasas más bajas, con Cataluña en 10,7% y Comunidad Valenciana en 14,9%.
La lectura es contundente: hay vivienda donde falta demanda, y falta vivienda donde se concentra la demanda. iAhorro lo resume como un choque territorial entre grandes capitales —Madrid o Barcelona— y zonas con disponibilidad pero sin tracción residencial. No es un problema de “casas vacías” en abstracto: es un problema de localización, empleo, servicios y atracción poblacional.
Madrid roza la plena ocupación y el margen se evapora
Una tasa de vivienda vacía del 6,4% se considera técnicamente “plena ocupación”. En una Comunidad de Madrid con 7.009.268 habitantes (INE 2024), esa cifra implica ausencia de stock de reserva: cualquier aumento poblacional presiona directamente sobre precios porque no hay colchón para absorber nuevos residentes. Aplicando un tamaño medio del hogar de 2,5 personas por vivienda, Madrid requeriría un parque de vivienda principal de al menos 2,8 millones de unidades. Con tan poco porcentaje de viviendas no principales (vacías o segundas residencias), la región queda con mínima capacidad de maniobra.
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 prevé 75.000 nuevas viviendas: un aumento del parque total del 0,27% respecto a 2024 y una aportación de 15.000 al año. Según el propio informe, ese ritmo cubriría apenas el 1,5% del déficit acumulado anual, incluso sumando obra nueva privada. Mientras tanto, la brecha se enquista donde el mercado ya está al límite.
El factor que enciende el debate
El informe incorpora otra dimensión del problema: las denuncias por usurpación/allanamiento. La serie histórica pasa de 2.350 casos en 2010 a un máximo de 17.274 en 2021. En términos de densidad, el ratio sube de 5 denuncias por cada 100.000 habitantes (2010) a 30,4 en 2025; y, sobre el parque total, del 0,09% al 0,55%.
En el reparto territorial, Cataluña concentra el 42,5% de las denuncias en 2024 (7.009) y registra 5.913 en 2025. Le siguen Andalucía con 1.909 casos en 2025 (13,4%), Comunidad Valenciana con 1.805 (10,7%) y Madrid con 1.269 (8,8%). En ratio por 1.000 habitantes, Baleares (0,835) y Canarias (0,812) están por encima de la media nacional (0,608). La vivienda, así, no solo tensiona precios y acceso: también se convierte en un vector de inseguridad percibida y conflicto social.