Un experto inmobiliario dice dónde están las mejores oportunidades de vivienda: "Si la hay a buen precio"

La conversación sobre vivienda en España ya no es un debate de expertos: es un fenómeno de ansiedad colectiva. Fernando Gonzalo, experto inmobiliario y co-CEO de Hausera, lo formula sin rodeos: “la crisis de ahora es una crisis de déficit de vivienda”. Y añade algo aún más corrosivo: el problema ya no es solo pagar una casa, sino poder empezar. La entrada se ha convertido en el primer muro y el alquiler, en la segunda trinchera. El resultado es un país donde el derecho existe en teoría, pero se vuelve inalcanzable en la práctica. Y cuando la vivienda deja de ser un proyecto y pasa a ser un obstáculo, todo lo demás —familia, movilidad, ahorro, natalidad— se contamina.

La “fórmula” de los padres se rompió: empleo ya no garantiza vivienda

La pregunta que abre el discurso es la que todos se hacen en voz baja: ¿por qué nuestros padres podían comprar con un sueldo y hoy parece imposible? Gonzalo lo explica como un cambio de equilibrio. Antes había una relación más razonable entre oferta y demanda y, sobre todo, menos hogares: la emancipación se asociaba más a formar pareja y familia; hoy crecen los hogares unipersonales, se multiplican los divorcios —un hogar que se parte en dos— y se incrementa la demanda residencial aunque el parque no crezca al mismo ritmo.

Esta lectura es incómoda porque desmonta una explicación moralista: no es que “la gente quiera más”, es que el sistema produce más demanda estructural. Y cuando esa demanda no se acompasa con la construcción o la movilización del stock existente, el precio se vuelve el mecanismo de racionamiento. La vivienda no sube porque sea un lujo, sino porque es inelástica: se necesita, incluso cuando el mercado la encarece.

La consecuencia es clara: la “fórmula” de estudiar–trabajar–comprar ya no funciona como ascensor social. Funciona como cinta de correr.

La entrada es el muro: 50.000 euros antes de empezar a pagar

Gonzalo aporta un dato que explica el bloqueo generacional con una crudeza casi matemática: el precio medio de compra rondaría los 197.000 euros y la entrada se situaría en torno a 50.000 euros. Con salario medio, eso equivale a varios años de ingresos si se destinara solo a ahorrar. Y ahí aparece el detalle que lo cambia todo: no puedes destinarlo íntegramente, porque hay que comer, vivir, moverse.

Ese es el punto de quiebra: el problema ya no es la cuota hipotecaria —que también—, sino el acceso al inicio del camino. En el modelo actual, el comprador primerizo compite con dos ventajas ajenas: quien recibe ayuda familiar y quien ya tiene patrimonio. Por eso Gonzalo insiste en que “la equidad está rota”: la compra exige una base previa que muchos no tienen.

Lo más grave es que el alquiler ya no actúa como “fase puente”. Si el alquiler se come el ahorro, la entrada se vuelve una meta móvil. Y el mercado, mientras tanto, no espera: si todo lo que sale se vende, el precio no tiene incentivo a bajar.

El alquiler también está roto: 30%-50% del sueldo para una casa ajena

En su diagnóstico, la vivienda ha dejado de ofrecer una alternativa razonable: “si no compras, alquilas” ya no sirve. Gonzalo sitúa el esfuerzo medio del alquiler en torno al 30%-40% del ingreso, y en grandes ciudades habla de hasta 50%. Ese porcentaje no es una incomodidad: es una condena al estancamiento patrimonial. Si media nómina se va en techo, no se construye entrada, no se acumula colchón y cualquier imprevisto te devuelve a cero.

Aquí introduce una comparación cultural que explica la diferencia con sociedades anglosajonas o centroeuropeas: allí el alquiler puede ser “normal” porque hay más estabilidad contractual y más confianza en el sistema; en España, la seguridad se ha asociado históricamente a la propiedad. El problema es que el modelo alternativo tampoco está disponible: no hay alquiler estable, asequible y abundante al mismo tiempo.

La consecuencia es un mercado que no ofrece salida: ni compra accesible, ni alquiler respirable. Ese doble bloqueo es el combustible real del malestar.

Cuatro millones de viviendas vacías… y solo 400.000 donde importan

El dato más llamativo del discurso es el de las viviendas vacías: más de 4 millones, alrededor del 14% del parque. A primera vista, suena a solución inmediata. Gonzalo, sin embargo, pincha esa ilusión: solo el 10% de esas viviendas estaría en las zonas donde “nos gustaría que estuvieran”, es decir, en grandes ciudades y áreas tensionadas. Eso deja unas 400.000 potencialmente reactivables; el resto está en la “España vaciada”, donde la demanda no llega.

Incluso esas 400.000 tienen fricciones: litigios de herencia que las mantienen bloqueadas y, sobre todo, un factor decisivo: muchas no son habitables y requieren reforma. Ahí se abre un camino de política pública y privada: movilizar stock existente es más rápido que levantar desde cero, pero exige financiación, seguridad jurídica y capacidad de ejecución.

Este hecho revela el núcleo del problema español: hay ladrillo, pero no hay producto útil donde se necesita. Y sin producto útil, la vivienda vacía no es oferta: es estadística.

Construcción: el otro cuello de botella que nadie quiere mirar de frente

Gonzalo introduce una frase que suena a exageración y, sin embargo, describe el sector: “las obras se retrasan, muchas veces no se terminan y muchas veces no son ni rentables”. En un país que pasó por el trauma del ladrillo, la financiación al promotor se endureció, los requisitos se multiplicaron y el proceso de licencias se volvió una carrera de obstáculos. Resultado: construir es más difícil, más lento y más caro.

Aun así, el mercado necesita volumen. Gonzalo estima que el problema se resolvería con 600.000-700.000 viviendas más, pero añade el dato que define la década: se terminarían unas 100.000 unidades al año mientras el número de hogares crece “al doble”. Es decir: incluso construyendo, el objetivo se aleja.

El contraste con 2008 es clave: entonces se construía por encima de la demanda y el riesgo era el exceso; hoy el riesgo es la escasez. Y eso cambia el tipo de crisis: no estalla por sobreoferta, sino que se enquista por falta de capacidad de respuesta.

Invertir no es especular: el matiz que el debate ha perdido

El discurso entra en terreno resbaladizo: la demonización del inversor. Gonzalo plantea una distinción útil: especular es comprar y retener sin aportar valor, agravando escasez; invertir puede ser comprar un activo fuera de mercado, reformarlo y devolverlo como vivienda útil. En ese caso, sostiene, no se aumenta el problema: se reduce.

La discusión es relevante porque hoy la vivienda es, a la vez, derecho y activo económico. El reto social, dice, es que convivan. Su empresa, Hausera, se presenta como ejemplo del enfoque “rehabilitar y poner en circulación”: edificios abandonados, hoteles quebrados, estructuras vandalizadas que se convierten en viviendas en zonas de alta ocupación. La promesa para inversores es una rentabilidad “definida”, en torno al 12%-13% anualizado, con un ejemplo de 15% en 15 meses, y un modelo “a éxito” donde la empresa gana a partir de un umbral.

Lo más grave es lo que queda implícito: si el sistema solo genera vivienda útil cuando hay rentabilidad privada, la política pública está llegando tarde.

Más incertidumbre y un país que se acostumbra al bloqueo

Gonzalo responde con prudencia a la pregunta final —si nuestros hijos vivirán mejor—: “quiero pensar que sí, pero están condenados a vivir con incertidumbre”. Esa frase resume el clima: la vivienda ya no es un proyecto; es un factor permanente de inseguridad.

Si el diagnóstico es déficit, la hoja de ruta parece inevitable: acelerar construcción donde haya demanda, movilizar stock vacío habitable, rehabilitar lo abandonado y reducir fricciones de licencia y financiación. Si no ocurre, el mercado seguirá haciendo lo único que sabe: racionar con precio. Y cuando el precio raciona, la desigualdad se hereda.

Sin una política de oferta sostenida —y sin herramientas que conviertan vivienda “fuera de mercado” en vivienda real—, España no tendrá una burbuja que estalle. Tendrá algo peor: un problema que se normaliza.