A partir del 28 de julio, los que alquilan por habitaciones se "arruinarán" si hicieron esto
Miles de pequeños inversores podrían descubrir que la rentabilidad prometida por el alquiler de habitaciones dependía de una ventaja regulatoria a punto de desaparecer. Sergio Gutiérrez, cofundador de Excellence Real Estate Circle, denuncia que continúan vendiéndose cursos y asesorías sobre este negocio sin explicar el cambio normativo que prepara el Gobierno.
«Me parece una irresponsabilidad tremenda seguir vendiendo el alquiler de habitaciones sin mencionar lo que puede pasar la próxima semana», sostiene. El Consejo de Ministros prevé aprobar el martes 28 de julio un nuevo decreto de vivienda con medidas sobre arrendamientos temporales y por habitaciones. Sin embargo, el texto definitivo todavía no se conoce.
Una rentabilidad construida por fragmentación
El atractivo del modelo resulta evidente. Un propietario que no logra alquilar una vivienda completa por 700 euros puede dividirla en tres habitaciones de 300 euros y elevar sus ingresos hasta los 900 euros mensuales. La facturación aumenta un 28,6% sin ampliar la superficie disponible.
Ese margen adicional ha impulsado compras financiadas con hipotecas cuya viabilidad depende de mantener todas las habitaciones ocupadas y conservar la libertad para fijar precios.
Sergio Excellence señala precisamente esta fragilidad: una inversión aparentemente rentable puede entrar en pérdidas si la futura norma obliga a que la suma de las habitaciones no supere la renta permitida para la vivienda completa. La advertencia no implica que todos los propietarios vayan a perder dinero, pero sí que muchos cálculos se realizaron bajo unas reglas que pueden cambiar.
El decreto que prepara el Gobierno
PSOE y Sumar han pactado incluir en el decreto una prórroga extraordinaria para determinados contratos que venzan antes del 30 de junio de 2028. El paquete también pretende regular los alquileres de temporada y por habitaciones, combatir contratos fraudulentos y ofrecer incentivos fiscales a propietarios que reduzcan las rentas.
La intención política está clara. Lo que todavía no puede asegurarse es el alcance exacto del límite, qué territorios quedarán afectados, cómo se tratarán los contratos vigentes o qué documentación deberá aportar el propietario.
Hasta que el decreto sea aprobado y publicado en el BOE, presentar cualquier detalle como definitivo sería prematuro.
Cataluña ya ha marcado el camino
La advertencia de Gutiérrez tiene un precedente real. Cataluña aprobó a finales de 2025 una regulación que impide utilizar la fragmentación contractual para eludir los límites del alquiler en zonas tensionadas.
La norma establece que la suma de las rentas de todas las habitaciones arrendadas simultáneamente no puede superar el máximo aplicable al alquiler unitario de la vivienda completa. También obliga a respetar la ocupación máxima recogida en la cédula de habitabilidad.
Además, los contratos temporales por trabajo, estudios, asistencia médica u otras necesidades residenciales quedan sometidos a reglas sobre fianza, actualización y determinación de la renta. La Administración catalana ha reforzado asimismo el intercambio de datos para facilitar las labores de inspección y sanción.
La hipoteca puede comerse el margen
El problema no está únicamente en ingresar menos. Los inversores soportan cuotas hipotecarias, comunidad, seguros, mantenimiento, periodos sin ocupación y posibles impagos.
Una vivienda que genera 1.200 euros mediante cuatro habitaciones de 300 euros puede dejar de ser viable si el límite conjunto queda fijado, por ejemplo, en 850 euros. La pérdida de 350 euros mensuales equivale a 4.200 euros al año antes de impuestos y reparaciones.
Quien compró pagando un precio elevado porque esperaba una rentabilidad de dos dígitos puede terminar obteniendo un rendimiento similar al alquiler convencional, pero con más gestión y más riesgo.
Aprobar no significa consolidar
Incluso si el Consejo de Ministros aprueba el real decreto-ley, la batalla política no habrá terminado. La Constitución obliga a someterlo al Congreso para su convalidación o derogación dentro de los 30 días siguientes a su promulgación.
El Gobierno no tiene garantizados todos los apoyos. Junts, Podemos y otros socios mantienen diferencias sobre los incentivos fiscales, los desahucios y la reforma del suelo. La norma podría entrar en vigor tras su publicación y caer posteriormente si no reúne una mayoría parlamentaria suficiente.
Este hecho revela una inseguridad añadida: propietarios e inquilinos pueden verse obligados a tomar decisiones mientras el marco jurídico continúa abierto.
El riesgo que no aparece en los cursos
El diagnóstico de Sergio Excellence resulta incómodo para un sector que ha presentado el alquiler por habitaciones como una fórmula casi automática de libertad financiera.
No existe una inversión inmobiliaria inmune a la regulación. Cuando una operación sólo funciona cobrando por separado mucho más de lo que produciría la vivienda completa, su rentabilidad depende tanto del legislador como del mercado.
El alquiler de habitaciones no está prohibido y puede seguir siendo viable. Pero comprar sin calcular una reducción de ingresos, una mayor carga administrativa o posibles límites de precios ya no es una estrategia agresiva. Es ignorar un riesgo que está escrito en Cataluña y que el Gobierno quiere extender al conjunto de España.