La peor noticia para los propietarios que creen que su casa "vale más" ha llegado: te lo cuenta una experta en vivienda
El mercado inmobiliario español empieza a emitir señales que hasta hace pocos meses parecían improbables. Las compraventas retroceden, las hipotecas han dejado atrás casi dos años de crecimiento ininterrumpido y algunas grandes ciudades vuelven a acumular más pisos en venta. Es el giro sobre el que alerta la analista inmobiliaria Montse Cespedosa, que sostiene que los precios han llegado a un límite difícil de asumir para buena parte de los compradores.
Sin embargo, los datos dibujan una realidad más compleja. Existe un enfriamiento de la actividad, pero no una caída nacional de la oferta ni un desplome de los precios. El mercado ha empezado a fracturarse entre ciudades donde el stock aumenta y territorios donde la escasez continúa siendo extrema.
Las compraventas pisan el freno
La primera señal relevante aparece en las operaciones cerradas. Las compraventas de viviendas inscritas en los registros descendieron un 7,3% interanual en mayo de 2026, según el Instituto Nacional de Estadística. El retroceso confirma que una parte de la demanda está quedando fuera del mercado por el encarecimiento acumulado de los inmuebles.
La caída no implica que las viviendas hayan dejado de venderse. El volumen de transacciones continúa siendo elevado en términos históricos, pero el ritmo ha comenzado a moderarse después de años de fuerte presión compradora.
La consecuencia es clara: los vendedores empiezan a tardar más en encontrar comprador cuando fijan precios alejados de la capacidad real de pago de los hogares.
Las hipotecas registran su primer tropiezo
El mercado hipotecario también ofrece una señal de cambio. En mayo se constituyeron 42.213 hipotecas sobre viviendas, un 0,1% menos que un año antes. Es una caída mínima, pero supone la primera contracción interanual desde junio de 2024.
Ahora bien, afirmar que «ya no se dan hipotecas» sería incorrecto. Entre enero y mayo, la concesión acumulada todavía creció un 6,2% frente al mismo periodo del año anterior. Además, el importe medio alcanzó los 174.866 euros, un 9,7% más.
El problema no es tanto la desaparición del crédito como el acceso a la entrada. Una vivienda de 300.000 euros puede exigir cerca de 90.000 euros entre ahorro inicial, impuestos y gastos, una barrera inalcanzable para numerosos hogares.
La oferta aumenta, pero solo en algunos mercados
La afirmación de que la oferta se está disparando necesita una precisión decisiva. En el conjunto de España, el número de viviendas anunciadas en venta cayó un 7% interanual durante el segundo trimestre de 2026. No existe, por tanto, una expansión nacional del stock.
Sí se está produciendo un cambio importante en las grandes capitales. La oferta creció un 23% en Madrid, un 21% en Valencia y un 9% en Barcelona, Sevilla y Santa Cruz de Tenerife. Málaga y Pamplona registraron incrementos del 4%.
Este hecho revela una posible saturación en los mercados más caros. Los propietarios intentan vender aprovechando los máximos, mientras una parte de la demanda se retira por falta de financiación o capacidad de ahorro.
Los precios todavía no ceden
El enfriamiento de las operaciones no se ha trasladado todavía a los precios. La vivienda anunciada alcanzó una media de 2.823 euros por metro cuadrado en junio de 2026, según Idealista.
La explicación está en la escasez acumulada. España arrastra un déficit residencial que distintas estimaciones sitúan en varios cientos de miles de viviendas. Además, la demanda continúa concentrándose en Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Alicante y las islas.
Los economistas prevén que los precios sigan aumentando alrededor de un 5% anual, aunque a un ritmo inferior al observado durante los últimos ejercicios.
El límite lo marca la capacidad de pago
El verdadero cambio no está todavía en el precio, sino en quién puede comprar. Los jóvenes representaron apenas el 9,6% de los compradores en 2025, frente al 22,5% registrado en 2007. La edad media de adquisición se aproxima ya a los 44 años.
El mercado puede mantener precios elevados durante un tiempo gracias a compradores con ahorro, rentas altas, vivienda previa o capital familiar. Pero cuanto más se estrecha esa base, mayor es la posibilidad de que aumenten los plazos de venta y aparezcan negociaciones a la baja.
España no se encuentra todavía ante un desplome inmobiliario, pero sí ante un mercado que empieza a chocar con su propio techo de accesibilidad. La oferta crece en algunos grandes núcleos, las ventas retroceden y las hipotecas se moderan. El giro existe, aunque por ahora es selectivo y no alcanza para pronosticar una corrección general.