La peor noticia de la vivienda llega en agosto y es tremenda: todo sube a excepción de una cosa
La vivienda española reúne casi todos los ingredientes que suelen anticipar una corrección: tipos más altos, bancos prudentes, menos compraventas y hogares incapaces de asumir precios crecientes. Sin embargo, falta una pieza decisiva. Los precios todavía no están bajando: avanzaron un 12,9% interanual durante el primer trimestre de 2026.
La experta inmobiliaria Montse Cespedosa plantea la pregunta que domina el mercado: ¿está cerca el ajuste o seguirá encareciéndose la vivienda? La respuesta no puede encontrarse únicamente en los anuncios de los portales. Está en la distancia creciente entre lo que pide el vendedor, lo que financia el banco y lo que realmente puede pagar el comprador.
El BCE vuelve a endurecer el tablero
El Banco Central Europeo elevó sus tipos en 0,25 puntos porcentuales el pasado junio, dejando la facilidad de depósito en el 2,25%, las operaciones principales de financiación en el 2,40% y la facilidad marginal en el 2,65%. El 23 de julio decidió mantenerlos sin cambios, ante la incertidumbre energética y el riesgo de que las nuevas presiones inflacionistas todavía no se hayan trasladado completamente a los precios.
La pausa no significa que el crédito vaya a abaratarse. El BCE ha detenido la subida, no ha abierto un nuevo ciclo de recortes. La consecuencia es clara: quienes esperaban hipotecas progresivamente más baratas deben revisar sus cálculos.
El Euríbor roza otra vez el 3%
El Euríbor a 12 meses alcanzó el 2,943% en su dato diario del 29 de julio, mientras la media provisional del mes se situaba alrededor del 2,84%. El dato intradía citado por Cespedosa es correcto, aunque no debe confundirse con el cierre mensual que se utilizará para revisar las hipotecas variables.
En mayo, el tipo medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda llegó al 2,98%. Además, el importe medio financiado subió un 9,7%, hasta 174.866 euros. Es decir, las familias no sólo pagan más intereses: también necesitan préstamos mayores para adquirir inmuebles cada vez más caros.
Los bancos sí están cerrando el grifo
El Banco de España confirma que los criterios para conceder préstamos destinados a la compra de vivienda se endurecieron ligeramente durante el segundo trimestre de 2026. También descendió la demanda de financiación, señal de que parte de los compradores ha comenzado a retirarse antes incluso de recibir una negativa bancaria.
Esto no significa que las entidades hayan dejado de prestar. Significa que exigen más estabilidad laboral, mayores ahorros y ratios de endeudamiento más bajos. El comprador que depende de financiar el 90% o el 100% del inmueble queda especialmente expuesto.
El mercado no se detiene cuando suben los tipos; primero expulsa a quienes tienen menos capacidad financiera.
Menos ventas, pero no un desplome hipotecario
Las compraventas de vivienda inscritas disminuyeron un 7,3% interanual en mayo. Es una caída relevante y confirma que el mercado pierde velocidad. Sin embargo, hablar de cinco meses consecutivos de hundimiento exige cautela: las series han mostrado oscilaciones y dependen de si se utilizan datos registrales, notariales o desestacionalizados.
Algo parecido sucede con las hipotecas. En mayo descendieron apenas un 0,1%, pero en abril habían aumentado un 2,3%, en marzo un 9% y en febrero un 16,3%. Hay frenazo, no todavía colapso.
El volumen suele reaccionar antes que el precio: primero desaparecen compradores; después se alargan los plazos de venta y sólo finalmente algunos propietarios aceptan rebajas.
Los precios se resisten a caer
El gran obstáculo para la tesis de una bajada inminente está en el Índice de Precios de Vivienda. Durante el primer trimestre, el precio aumentó un 3,5% frente al trimestre anterior y un 12,9% en términos anuales. La segunda mano se encareció un 13,5%, por encima del 9,1% registrado por la vivienda nueva.
El contraste resulta demoledor: se venden menos viviendas, las hipotecas se endurecen y, aun así, los precios continúan acelerándose.
La explicación es que muchos propietarios no necesitan vender inmediatamente. Antes de rebajar, retiran el anuncio, esperan o destinan el inmueble al alquiler. Sin vendedores forzados, una menor demanda no se convierte automáticamente en un desplome.
El ajuste empezará por zonas concretas
El Banco de España lleva años señalando la rigidez de la oferta residencial. La escasa construcción, la concentración de población en grandes ciudades y la demanda extranjera sostienen los precios incluso cuando empeoran las condiciones financieras.
Las primeras correcciones aparecerían previsiblemente en municipios con pérdida de población, promociones sobrevaloradas, viviendas deficientes o vendedores necesitados de liquidez. Madrid, Barcelona, Málaga, Baleares o determinadas zonas costeras pueden comportarse de forma completamente distinta a un pequeño municipio interior.
Cespedosa acierta al pedir datos de la calle. El mercado español no tiene un único precio. La bajada puede haber comenzado en algunas viviendas mientras el índice nacional continúa marcando máximos.