Las "hipoteca ICO" para ahorrarse la entrada del 20% tienen trampa: esto hacen los bancos para que pagues más
Las hipotecas respaldadas por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) han irrumpido con fuerza en el mercado inmobiliario español como una solución atractiva para jóvenes sin grandes ahorros. A primera vista, la posibilidad de acceder a la compra de una vivienda con hasta un 20% menos de entrada gracias al aval del Estado resulta tentadora. Sin embargo, a medida que se analizan los detalles, surgen serias dudas sobre los perjuicios a largo plazo de esta fórmula.
Un aval que puede salir caro
Aunque el aval del ICO no supone un coste directo para el solicitante, sí puede encarecer notablemente el préstamo. Según estimaciones de Kelisto, una hipoteca con aval público puede resultar hasta un 25% más cara que una convencional. ¿La razón? Al asumir el ICO el 20% inicial del préstamo, los bancos podrían subir los tipos de interés para cubrirse ante posibles impagos.
Esto se traduce en cuotas mensuales más altas y un mayor desembolso total en intereses, especialmente si los cálculos se realizan sobre el valor total del inmueble y no solo sobre el porcentaje financiado por el banco. A largo plazo, esta fórmula puede convertirse en una trampa económica para quienes buscan una solución rápida para acceder a la vivienda.
Endeudamiento de por vida
Desde el ámbito sindical, especialmente CCOO, se ha alertado sobre el riesgo de que estas hipotecas se conviertan en "trampas de endeudamiento". La preocupación no es infundada: el comprador se compromete a devolver el 100% del préstamo, aunque parte de él esté avalado por el Estado. Esta dinámica no solo mantiene los altos precios de la vivienda, sino que puede hipotecar el futuro de los jóvenes compradores durante décadas.
El caso de Inglaterra: una advertencia real
Para entender mejor las posibles consecuencias de estas medidas, basta con mirar lo ocurrido en Inglaterra con el programa "Help to Buy", implementado en 2013. Aunque facilitó el acceso a la vivienda a más de 340.000 familias, también provocó un incremento desmedido en los precios inmobiliarios, especialmente en zonas con alta demanda.
La propia Cámara de los Lores británica ha reconocido que este tipo de ayudas, lejos de equilibrar el mercado, han alimentado la inflación de precios. En muchas ocasiones, el beneficio del aval estatal acabó absorbido por el propio mercado, encareciendo aún más el acceso a la vivienda en lugar de facilitarlo.
Incertidumbre bancaria y reacción del Gobierno
Por ahora, no está claro cómo actuarán los bancos ante esta línea de avales. Sin embargo, en un contexto de tipos de interés a la baja y descenso en la contratación de hipotecas, algunas entidades ya están adaptando su estrategia. Por ejemplo, Ibercaja ha anunciado rebajas en los tipos de interés fijo y mixto de su gama de hipotecas Vamos, con el objetivo de atraer nuevos clientes.
Desde el Gobierno, se reconoce el riesgo de que las entidades financieras puedan aprovecharse de esta medida. No obstante, ya se está trabajando en mecanismos de evaluación y control para evitar que el coste del aval acabe trasladándose directamente al consumidor final.
Implicaciones en caso de impago
Uno de los aspectos más delicados de estas hipotecas ICO es la responsabilidad en caso de impago. Durante los primeros 10 años, el Estado asumiría el 20% avalado. Sin embargo, pasado ese periodo, el aval pierde validez y el prestatario se enfrenta a la deuda completa ante el banco.
Este matiz es clave, ya que muchas personas podrían firmar estas hipotecas pensando que el respaldo del ICO ofrece una protección indefinida, cuando en realidad esa red de seguridad desaparece con el tiempo.
¿Existen alternativas más sostenibles?
Antes de lanzarse a por una hipoteca con aval del ICO, conviene explorar las alternativas existentes. Varios bancos —entre ellos Banco Santander, Bankinter, Unicaja, KutxaBank e Ibercaja— ya disponen de productos específicos para jóvenes, que ofrecen financiación de hasta el 100%, menos comisiones y tipos de interés más bajos.
Por otro lado, voces como la de CCOO apuestan por soluciones más estructurales: movilización de vivienda vacía, construcción de vivienda de protección oficial y control de precios del alquiler, medidas que realmente podrían garantizar el acceso a la vivienda sin sobreendeudar a los jóvenes.
Una solución a vigilar
El aval del ICO puede ser un trampolín para quienes no pueden ahorrar el 20% habitual exigido por los bancos, pero también puede convertirse en una carga financiera a largo plazo. Tal y como demuestran experiencias internacionales, este tipo de medidas, sin un control adecuado, tienden a inflar los precios y beneficiar más al mercado inmobiliario que al comprador final.
El desafío ahora está en asegurar que las nuevas generaciones no paguen con su futuro la urgencia de acceder a una vivienda en propiedad. Porque una hipoteca, aunque avalada por el Estado, no deja de ser una deuda. Y en este caso, una que puede salir mucho más cara de lo previsto.