Merlin vende oficinas en Madrid para reconvertirlas en viviendas tras su mejor año histórico

Merlin Properties ha cerrado el mejor ejercicio de su historia, con un beneficio operativo recurrente (FFO) de 326,7 millones de euros, un 5,1% más que el año anterior, y unos ingresos brutos totales de 541,9 millones de euros. En este contexto de máximos históricos en ocupación y rentas, la compañía ha anunciado la venta de parte de su cartera de oficinas en Madrid para su reconversión en uso residencial, aprovechando el tensionamiento del mercado de la capital, donde la escasez de oferta está presionando al alza los precios.

Madrid, en situación de cortocircuito de oferta: el motor que impulsa la desinversión en oficinas

Según explicó el propio equipo directivo de Merlin en la presentación de resultados, el mercado de oficinas de Madrid atraviesa lo que han definido como un "short squeeze" o cortocircuito de oferta: la contracción en la disponibilidad de espacio está generando un efecto directo sobre los precios de la demanda. Esta dinámica ha permitido a la compañía registrar un like-for-like del 3,5% en oficinas y, más significativamente, un release spread del 4,8%, que refleja la diferencia positiva entre las rentas nuevas firmadas y las salientes.

La ocupación en oficinas se sitúa en máximos históricos del 94,2%, un dato especialmente notable dado que Barcelona ha registrado un comportamiento más débil durante el ejercicio, perdiendo ocupación por el exceso de oferta existente en la Ciudad Condal. Madrid ha compensado con creces esta debilidad, y la dirección de la compañía reconoce que Barcelona seguirá siendo "uno de los puntos débiles" durante los próximos años, hasta que el mercado absorba el exceso de superficie disponible.

Es precisamente en este escenario de tensión al alza en Madrid donde Merlin ha decidido acelerar la rotación de activos de oficinas hacia uso residencial. La estrategia consiste en desinvertir aquellos inmuebles con menor encaje en la cartera a largo plazo, vendiéndolos a compradores que los reconvertirán en vivienda, extrayendo así el máximo valor en un momento de mercado favorable.

Desinversiones estratégicas: cerca de 130 millones adicionales ya firmados para 2026 y 2027

La compañía ha completado 129 millones de euros en desinversiones no estratégicas durante el ejercicio, operaciones ya comunicadas al mercado. Pero el dato más relevante de cara al futuro es que otros 130 millones aproximadamente ya están firmados y pendientes de ejecutarse en 2026 y 2027, lo que supone que casi la mitad de los objetivos de desinversión para los dos próximos ejercicios están ya cubiertos. En palabras de la propia dirección, esto se produce "en ausencia de accidentes", reflejando la solidez del pipeline de operaciones.

Esta política de rotación de activos responde a una lógica clara: liberar capital en activos maduros de oficinas para reinvertirlo en el gran proyecto estratégico de la compañía, los centros de datos. Merlin ha construido un modelo en el que los activos tradicionales —oficinas, logística y centros comerciales— generan caja y estabilidad mientras el negocio digital crece y gana peso en la cuenta de resultados.

"Si 2026 es un año relativamente plano en términos de rendimiento de los activos tradicionales, creemos que podemos alcanzar cifras muy similares a las de este año a finales de diciembre."

Dirección de Merlin Properties, presentación de resultados anuales

Un mercado de oficinas prime en Madrid que no da señales de agotamiento

Lejos de mostrar debilidad, el mercado de oficinas en Madrid sigue siendo uno de los más dinámicos de Europa. Durante el ejercicio, Merlin firmó más de 56.000 metros cuadrados en contratos de oficinas, más allá de la rotación habitual de la cartera. La dirección subraya que el mercado madrileño se beneficia de una tendencia estructural: el teletrabajo en España ha tenido muy escasa adopción y, de hecho, el concepto de trabajo flexible ha derivado en una ampliación del espacio por trabajador, no en una reducción de la demanda de superficie.

Este contexto hace que la reconversión de determinadas oficinas en residencial no sea una señal de debilidad del segmento, sino una decisión táctica para maximizar el valor de activos específicos en un momento en que la demanda de vivienda en Madrid es estructuralmente elevada y la oferta sigue siendo insuficiente. La propia Comunidad de Madrid ha impulsado medidas para facilitar este tipo de conversiones como vía para incrementar el stock de vivienda disponible en la capital.

El respaldo financiero: LTV del 28,9%, deuda 100% fija y rating mantenido con S&P y Moody's

La posición financiera de Merlin proporciona una base sólida para ejecutar esta estrategia de rotación sin tensiones. El loan-to-value (LTV) se sitúa en el 28,9%, un nivel considerablemente bajo para una compañía de su tamaño, con el 100% de la deuda a tipo fijo y sin vencimientos hasta noviembre de 2026, ya cubiertos con la tesorería existente y líneas bancarias en proceso de firma. La compañía ha mantenido además sus ratings de crédito con S&P y Moody's, un activo competitivo fundamental para seguir accediendo a financiación en condiciones favorables.

El valor neto de los activos (NTA) por acción se sitúa en 15,36 euros, y por primera vez en la historia de la compañía el precio de la acción en bolsa se aproxima a este nivel, lo que la dirección ha destacado como un hito significativo. El retorno total para el accionista (TSR) en el ejercicio ha sido del 10,2%, lo que ha permitido proponer un dividendo de 0,44 euros por acción, ligeramente por encima del umbral del 80% de payout habitual.

Con este escenario —oficinas en Madrid bajo presión de oferta, desinversiones estratégicas hacia residencial ya en marcha y una base financiera robusta—, Merlin se posiciona como uno de los actores clave en la transformación del parque inmobiliario de la capital, contribuyendo simultáneamente a aliviar la tensión en el mercado de vivienda y a optimizar su propia cartera de cara al gran salto que la compañía espera protagonizar en 2027 y los años siguientes con su negocio de centros de datos.