Lo acaba de decir Hacienda: si tienes la casa con okupas, tienes que "tributar" por el alquiler que no cobras

El golpe es doble y, para miles de pequeños propietarios, difícil de digerir: no entra el alquiler, pero sí llega el impuesto. Hacienda mantiene que las rentas deben declararse cuando son “exigibles”, aunque el casero no haya visto un euro y aunque ya haya iniciado un procedimiento de desahucio.
En un mercado tensionado por la falta de oferta y por la inseguridad jurídica percibida, la medida añade una capa de presión a quienes arriendan un piso para complementar ingresos o pagar la hipoteca.
El resultado es una paradoja que se extiende por la campaña de la Renta: tributar por ingresos inexistentes. Y, detrás, un debate que vuelve a abrirse con fuerza: qué incentivos tiene hoy el propietario para seguir poniendo vivienda en alquiler.

El criterio que convierte el impago en “ingreso” fiscal

La norma fiscal no atiende a la realidad bancaria —lo cobrado—, sino a la lógica contable: lo devengado. En cristiano: si el contrato fija una mensualidad, esa renta es “exigible” y, por tanto, computa como rendimiento del capital inmobiliario. El impago no la borra del calendario tributario; la desplaza a un terreno aún más áspero, el de la prueba y los plazos.

La Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) resume el problema con una frase que se repite en despachos y gestorías: “la demanda de desahucio no elimina la obligación fiscal”. La consecuencia es clara: el propietario soporta el coste del conflicto (abogado, procurador, tiempo) y, además, la carga fiscal de una renta que no entra.

Este hecho revela un fallo de diseño en la percepción pública del sistema. El contribuyente cree que declara lo que cobra. Hacienda, en cambio, exige declarar lo que contractualmente corresponde, aunque el inquilino haya desaparecido, haya dejado de pagar o haya convertido el piso en un laberinto judicial.

El TEAC marca la línea: “exigible” es la palabra clave

Detrás del endurecimiento práctico no hay una ocurrencia coyuntural, sino doctrina administrativa. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha venido consolidando el criterio de que el arrendador debe imputar las rentas mientras sigan siendo exigibles, con independencia de su cobro efectivo. Ese marco se ha extendido, además, a situaciones especialmente sensibles: viviendas con inquilinos morosos, casos de “inquiokupación” y, en general, arrendamientos que derivan en conflicto.

Lo más grave no es solo la obligación inicial de declarar, sino el carrusel posterior: el casero puede intentar deducir el impago como “saldo de dudoso cobro”, pero con condiciones y tiempos que no siempre encajan con la urgencia financiera del pequeño propietario. Entre tanto, el impuesto se paga —o se compensa— sin que haya liquidez real.

“El propietario debe declarar los rendimientos del alquiler cuando son exigibles, aunque no los haya cobrado”, insiste el entorno del sector, que advierte de que la interpretación afecta también a no residentes que tributan por inmuebles en España bajo IRNR.

La trampa del devengo y el laberinto de las deducciones

El sistema ofrece salidas, sí, pero no son automáticas. Para que el impago pueda considerarse gasto deducible como “dudoso cobro”, suele exigirse un umbral temporal y/o una actuación formal: reclamación judicial, requerimiento fehaciente o plazos sin pago. En la práctica, esto significa que el propietario puede verse obligado a declarar hoy y, con suerte, corregir mañana… cuando el agujero ya ha hecho daño.

Los asesores recomiendan blindar documentación: contrato, comunicaciones, requerimientos, recibos no atendidos, y toda evidencia de que el cobro es improbable. También revisar el criterio de imputación —rentas exigibles— y los gastos asociados (intereses, reparaciones, seguros), porque el margen real de defensa fiscal suele estar en la arquitectura de gastos deducibles.

Pero el contraste con la vida real resulta demoledor: quien alquila para pagar una cuota de 700 u 800 euros al mes puede quedarse sin ingreso, con la hipoteca en marcha y, aun así, con Hacienda pidiendo su parte sobre una renta que solo existe en el papel.

Morosidad al alza: 4.000 euros de media, picos de 49.500

El contexto no ayuda. SEAG alerta de que la morosidad media en el alquiler se sitúa ya en torno a 4.000 euros, con picos de hasta 49.500 euros en los casos más extremos. Y el tiempo juega en contra: el periodo medio de recuperación de una vivienda por vías extrajudiciales supera los 6 meses, mientras que, cuando el conflicto llega a desahucio, el plazo puede estirarse hasta 14 meses.

Ese calendario explica por qué el criterio fiscal se siente como un castigo añadido. Si el propietario tarda más de un año en recuperar la vivienda, puede acumular un doble deterioro: pérdida de renta y deterioro del inmueble. Y, entre medias, la obligación de declarar.

SEAG sostiene, además, que durante 2025 gestionó una media mensual de 350 a 370 incidencias por impagos o conflictos, y que más del 70% se resolvieron el mismo mes mediante mediación. La lectura es evidente: hay un volumen alto de fricción y el sistema se sostiene, en parte, por acuerdos rápidos. Cuando no los hay, la factura se dispara.

Okupación como “mercado”: 23.010 viviendas sin posesión a la venta

La inseguridad no se limita al alquiler. En paralelo, crece el fenómeno de la vivienda “sin posesión” que acaba en venta, a menudo con descuentos agresivos y con compradores especializados. Según datos de idealista, en el tercer trimestre de 2025 había 23.010 viviendas okupadas anunciadas en venta, cerca del 3% del mercado, frente al 2,6% de un año antes. En el último trimestre de 2025, la cifra llegó a 24.058, un 4,6% más en solo tres meses.

Este dato es más que una anécdota: indica que parte del parque se está desplazando hacia un circuito de salida —venta con ocupación— porque el propietario renuncia a seguir soportando costes y tiempos. No es una solución; es una retirada ordenada del conflicto.

El efecto dominó que viene es sencillo: menos propietarios dispuestos a alquilar sin coberturas, más selección del inquilino, más exigencias de aval, y un mercado que expulsa a perfiles solventes pero vulnerables, como jóvenes con contratos temporales.

Los números oficiales: 16.426 denuncias en 2024 y Cataluña a la cabeza

La ocupación ilegal vuelve al primer plano también por los registros públicos. El Portal Estadístico de Criminalidad del Ministerio del Interior refleja 16.426 hechos vinculados a allanamiento/usurpación de inmuebles en 2024, frente a 15.289 el año anterior. Cataluña concentró 7.009 casos, alrededor del 43% del total nacional, según recopilaciones basadas en esos datos.

Aquí conviene distinguir: no todo es “okupación” mediática de primera vivienda, pero el aumento en las cifras alimenta una percepción que pesa en la decisión económica del propietario. Cuando Hacienda exige tributar por rentas no cobradas y el sistema judicial tarda, el incentivo se tuerce: el propietario pasa de ver el alquiler como una renta estable a tratarlo como un riesgo regulatorio.

La discusión de fondo es fiscal y política: si el Estado quiere un mercado del alquiler amplio, necesita que el propietario perciba una ecuación razonable entre riesgo y retorno. Porque, de lo contrario, el mensaje que se instala es devastador: “si sale mal, pagas igual”.