Comprar casa vuelve a complicarse: así están cambiando las hipotecas en julio
El euríbor repunta, los bancos endurecen la letra pequeña y el precio de la vivienda vuelve a dejar fuera a miles de compradores.
El mercado hipotecario español entra en julio con una paradoja incómoda: hay más estabilidad que en 2023, pero comprar casa vuelve a ser más difícil. El euríbor se sitúa en torno al 2,730% en la media provisional de julio, por encima del dato de hace un año, y ya encarece las revisiones variables. Al mismo tiempo, el precio de la vivienda subió un 12,9% interanual en el primer trimestre. La consecuencia es clara: el problema ya no es solo el tipo de interés, sino la suma de precio, cuota, ahorro previo y vinculaciones bancarias.
El euríbor vuelve a apretar
El dato que marca el tono de julio es el euríbor. La media mensual provisional se coloca en el 2,730% a 9 de julio, frente al 2,079% de julio de 2025. Ese salto de 0,651 puntos no devuelve al mercado al pánico de 2023, pero sí rompe la sensación de alivio que muchos compradores habían interiorizado en los últimos meses. En una hipoteca variable media, el impacto puede rondar los 55 euros más al mes y unos 661 euros al año en una revisión anual.
Lo más grave es que este movimiento llega cuando muchas familias ya estaban al límite por el precio de entrada. El crédito no se ha cerrado, pero ha dejado de abaratarse con claridad.
Tipos estables, cuotas más caras
El Banco Central Europeo elevó en junio sus tres tipos oficiales en 25 puntos básicos, dejando la facilidad de depósito en el 2,25%, las operaciones principales de financiación en el 2,40% y la facilidad marginal en el 2,65% desde el 17 de junio.
Este hecho revela un cambio de fondo: los bancos ya no compiten solo bajando tipos, sino ajustando riesgos. Las ofertas fijas más agresivas rondan el 2,55% TIN, las variables aparecen desde euríbor +0,49% y las mixtas desde el 1,75% inicial, pero casi siempre con condiciones adicionales: nómina, seguros, tarjetas o planes de pensiones.
La vivienda sube más que los salarios
El diagnóstico es inequívoco. Según el INE, el Índice de Precios de Vivienda subió un 12,9% interanual en el primer trimestre de 2026. La vivienda nueva avanzó un 9,1% y la usada, un 13,5%. Además, los precios crecieron un 3,5% solo respecto al trimestre anterior.
El contraste con la capacidad adquisitiva resulta demoledor. Aunque el comprador consiga una hipoteca razonable, necesita más ahorro inicial, más ingresos recurrentes y mayor estabilidad laboral. En la práctica, el mercado está expulsando a jóvenes, autónomos y familias con rentas medias de las zonas más demandadas.
Menos operaciones, más tensión
El enfriamiento ya aparece en las estadísticas. Los registradores constataron que las compraventas de vivienda cayeron un 7,6% en mayo y encadenaron cinco meses consecutivos de descensos. Las hipotecas, además, entraron en terreno negativo tras casi dos años de crecimiento.
Sin embargo, la caída de operaciones no implica una bajada automática de precios. Al contrario: en muchas ciudades, la oferta sigue siendo insuficiente y la demanda solvente continúa pujando. El resultado es un mercado más pequeño, más selectivo y más caro para quien depende de financiación bancaria.
El préstamo medio ya exige músculo
La última estadística de hipotecas del INE refleja bien el cambio. En abril se constituyeron 40.010 hipotecas sobre viviendas, un 2,3% más interanual, pero el importe medio subió un 11,1%, hasta 173.331 euros. El tipo de interés medio inicial se situó en el 2,90%.
La lectura es clara: se firman hipotecas, sí, pero de mayor tamaño y para perfiles que superan filtros más exigentes. El comprador que antes dudaba entre tipo fijo o variable ahora compara TAE, vinculaciones, seguros y coste total. La letra pequeña ha pasado a ser el verdadero precio de la hipoteca.
El cambio de julio
Julio deja una advertencia incómoda para el mercado inmobiliario español. Las hipotecas no han vuelto al escenario extremo de tipos disparados, pero tampoco al crédito barato que sostuvo buena parte del ciclo anterior. La banca protege márgenes, el euríbor resiste por encima del 2,7% y la vivienda se encarece a doble dígito.
Para quien quiere comprar, la prioridad ya no es encontrar “la mejor hipoteca”, sino calcular si la operación resiste una subida adicional, una pérdida temporal de ingresos o el coste oculto de las vinculaciones. Comprar casa vuelve a complicarse porque el precio del dinero se ha estabilizado, pero el precio de la vivienda no.
