Sus padres le quieren regalar una casa y Hacienda les quiere cobrar como si la vendieran
Muchos padres creen que regalar una vivienda a un hijo es un simple trámite familiar. La realidad fiscal es muy distinta. En España, una donación inmobiliaria puede activar varios impuestos al mismo tiempo, incluso cuando el propietario no recibe ninguna compensación económica. El resultado es que una operación realizada por motivos familiares puede acabar suponiendo un importante desembolso tanto para quien dona como para quien recibe el inmueble.
La situación suele sorprender especialmente cuando los propietarios descubren que Hacienda puede considerar que han obtenido una ganancia patrimonial aunque no hayan cobrado ni un solo euro por la vivienda.
¿Por qué Hacienda considera que existe una ganancia?
La explicación se encuentra en el funcionamiento del IRPF.
Cuando una persona dona una vivienda, la Agencia Tributaria compara el valor por el que adquirió el inmueble con su valor en el momento de la donación.
Si existe una diferencia positiva, esa revalorización puede generar una ganancia patrimonial que, con carácter general, tributa en el Impuesto sobre la Renta, igual que ocurriría si la vivienda se hubiera vendido.
Por ejemplo, si una casa se compró por 90.000 euros y en el momento de la donación tiene un valor de 150.000 euros, Hacienda puede considerar que existe una ganancia patrimonial de 60.000 euros, aunque el propietario no haya recibido ningún ingreso por la operación.
El hijo tampoco se libra de pagar
La carga fiscal no termina ahí.
Quien recibe la vivienda deberá liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya cuantía depende de múltiples factores como el parentesco, el valor del inmueble y, sobre todo, la comunidad autónoma donde se tribute.
Las diferencias territoriales son enormes.
Mientras algunas autonomías aplican bonificaciones cercanas al 99% entre padres e hijos, otras mantienen una tributación mucho más elevada.
Por eso, la misma donación puede costar unos cientos de euros o decenas de miles dependiendo del lugar de residencia.
La plusvalía municipal también entra en juego
Además del IRPF y del Impuesto sobre Donaciones, existe un tercer tributo.
Se trata del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal.
Este impuesto grava el incremento de valor del suelo urbano desde que el inmueble fue adquirido hasta que se transmite, ya sea mediante una venta o una donación.
Tras las sentencias del Tribunal Constitucional, el cálculo cambió y actualmente existen distintos métodos para determinar la base imponible, pudiendo elegir el más favorable cuando se cumplen los requisitos legales.
La excepción para los mayores de 65 años
Existe, no obstante, una importante excepción.
La normativa del IRPF establece que las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual pueden quedar exentas cuando el transmitente tiene 65 años o más, siempre que se cumplan los requisitos previstos en la ley.
Esto significa que muchos propietarios optan por esperar hasta alcanzar esa edad antes de donar su vivienda habitual.
Sin embargo, esa exención solo afecta al IRPF del donante.
El hijo seguirá teniendo que afrontar, en su caso, el Impuesto sobre Donaciones y la plusvalía municipal.
La planificación marca la diferencia
Precisamente por la coexistencia de varios impuestos, los especialistas recomiendan estudiar cuidadosamente cada operación antes de formalizar una donación.
En algunos casos puede resultar más eficiente esperar unos años.
En otros, determinadas bonificaciones autonómicas o cambios en la situación familiar pueden reducir considerablemente la factura fiscal.
También conviene analizar si resulta más conveniente realizar una donación en vida o esperar a la transmisión mediante herencia, ya que el tratamiento tributario puede variar de forma significativa.
Un debate que sigue abierto
La tributación de las donaciones lleva años generando un intenso debate.
Quienes defienden el sistema sostienen que grava el incremento patrimonial generado con el paso del tiempo y contribuye a la progresividad del sistema fiscal.
Sus detractores consideran que puede producir situaciones difíciles de comprender para muchos ciudadanos, especialmente cuando el donante no recibe ninguna contraprestación económica y debe afrontar impuestos por una operación realizada dentro del ámbito familiar.
La consecuencia es clara. Donar una vivienda a un hijo está lejos de ser un simple cambio de titularidad. Dependiendo de la comunidad autónoma, la edad de los propietarios, el valor del inmueble y la planificación previa, una decisión tomada con la mejor intención puede traducirse en una factura fiscal de varios miles de euros. Por eso, antes de firmar cualquier escritura, conviene conocer todas las implicaciones tributarias y dejarse asesorar para evitar sorpresas inesperadas.