Las ventas caen un 2,2%, pero la vivienda sigue encareciéndose

En marzo se vendieron 61.295 viviendas en España, un -2,2% interanual. El dato, por sí solo, sugiere pausa. Pero el mercado no está “pinchando”: las hipotecas avanzan, el precio no afloja y la estadística deja una lectura incómoda para quien espera un ajuste rápido. El parón existe, sí, pero se parece más a una normalización tras el frenesí de 2025 que a un cambio de ciclo.

Lo más revelador es la mezcla de señales. Mientras las compraventas se enfrían, la financiación se mantiene sorprendentemente viva: en marzo se firmaron 46.661 hipotecas sobre vivienda, un +9,0% anual, con un tipo medio del 2,84%. Es decir: menos operaciones, pero el dinero sigue entrando. Y cuando el crédito no se rompe, los precios rara vez se desploman.

La compraventa pierde fuelle, especialmente en obra nueva

El INE retrata un mercado que ya no corre, pero tampoco se detiene. En marzo, el número total de compraventas de fincas subió un 1,5% anual, aunque dentro de las urbanas el termómetro clave —la vivienda— se enfrió: 61.295 operaciones y retroceso del -2,2%. La consecuencia es clara: el volumen se sostiene, pero el residencial empieza a ceder terreno en la foto agregada.

El desglose es aún más elocuente. La vivienda nueva cae con fuerza: 13.057 compraventas, un -10,2% interanual. La usada, en cambio, apenas se mueve: 48.238 operaciones y un +0,2% anual. Este contraste revela un patrón de mercado: el comprador sigue ahí, pero choca contra un producto caro y escaso en obra nueva, mientras la segunda mano funciona como válvula de escape.

Hipotecas en máximos de ciclo: el crédito no se ha cerrado

Si la compraventa marca el pulso de la actividad, la hipoteca mide la temperatura del riesgo. Y hoy, el diagnóstico es inequívoco: la banca no está cerrando el grifo. En marzo se constituyeron 46.661 hipotecas, con un importe medio de 174.132 euros (un +10,1% anual). No es un detalle menor: un ticket medio al alza suele indicar que el ajuste de precios, si llega, aún no ha empezado en serio.

El tipo medio del 2,84% aporta otra pieza: la financiación sigue relativamente “comprable” para parte de la demanda, incluso tras el ciclo de subidas del BCE. Además, el descenso anual del tipo (medido por el INE) refuerza la idea de alivio gradual, más que de estrangulamiento. En términos de mercado, eso equivale a sostener el precio del activo, aunque el número de transacciones se modere.

Precios en doble dígito: el termómetro que desmiente el “pinchazo”

El indicador más incómodo para la narrativa del “pinchazo” es el precio. En el cuarto trimestre de 2025, el Índice de Precios de Vivienda del INE registró un avance anual del +12,9%. La vivienda nueva subió +11,2% y la de segunda mano, +13,1%. Además, el precio creció un +1,8% trimestral. Con estas cifras, hablar de corrección generalizada es, como mínimo, prematuro.

El mercado, por tanto, está haciendo algo distinto: reduce velocidad en unidades vendidas, pero mantiene —e incluso acelera— en precios. Esto suele ocurrir cuando la oferta es rígida y la demanda se reordena, no cuando se destruye. El comprador que sale del mercado no es necesariamente el que “deja de querer”; muchas veces es el que ya no llega. Y el que sí llega, paga más. El resultado es una desaceleración socialmente áspera: menos accesibilidad sin un ajuste compensatorio.

Un mapa desigual: regiones que ya pisan el freno

La desaceleración no es homogénea. En marzo, Castilla-La Mancha lideró el crecimiento de compraventas con un +11,5%, seguida de Navarra (+8,2%) y La Rioja (+5,2%). En el otro extremo, el frenazo fue más severo en Cantabria (-15,4%), País Vasco (-11,6%) y Canarias (-8,9%). Cuando el mapa se abre así, el mercado deja de ser “España” y pasa a ser una suma de micromercados con dinámicas propias.

Este patrón suele anticipar dos efectos. Primero, un desplazamiento de demanda hacia zonas con precios aún “comprables” (y, por tanto, subidas posteriores). Segundo, una mayor presión política en los territorios donde la caída de operaciones convive con precios firmes, porque el problema ya no es la actividad, sino el acceso. El contraste con otras comunidades resulta demoledor: no baja donde más duele, solo se vende menos.

El cuello de botella de la oferta: la razón por la que no pincha

La estadística aporta pistas de fondo. En marzo, el 93,8% de las viviendas vendidas fueron libres y solo el 6,2% protegidas; y la nueva representó apenas el 21,3% de las operaciones. Traducido: el mercado descansa sobre segunda mano y vivienda libre, justo donde la capacidad de aumentar oferta es más lenta y dependiente de trámites, suelo y rehabilitación.

“No es que el mercado esté caro: es que está estrecho. Y un mercado estrecho se enfría por agotamiento de compradores, no por abundancia de viviendas”, resume una fuente del sector. La consecuencia es clara: si no se desbloquea producción —licencias, suelo finalista, costes y mano de obra—, el ajuste se traslada a la cantidad (menos ventas) antes que al precio (más resistente). Y esa resistencia suele durar más de lo que el debate público admite.

Tipos, salarios y la prueba de estrés

El siguiente movimiento lo dictarán tres variables. La primera, los tipos: con un interés medio hipotecario del 2,84%, un recorte adicional del BCE podría reactivar demanda y sostener precios, incluso con menos transacciones. La segunda, los salarios y el empleo: si la renta disponible no acompaña, la caída de operaciones puede intensificarse, especialmente en plazas tensionadas.

La tercera variable es el stock de vivienda nueva: la caída del -10,2% en ventas de nueva revela un problema de producto. Si la oferta no llega, la presión se desplaza a la usada, que ya resiste con un +0,2% anual. Lo más grave es que el mercado puede entrar en un equilibrio incómodo: menos rotación, precios firmes y una financiación que, lejos de romperse, sigue legitimando valoraciones. No es 2008: no hay señales de desplome crediticio. Pero sí hay un síntoma persistente: el acceso se degrada, aunque el mercado “aguante”.