La vivienda entra en otra fase: por qué se venden menos casas pero los precios no caen
El mercado enfría las compraventas por financiación y fatiga de demanda, pero la escasez de oferta actúa como suelo y evita una corrección general.
El dato que define el giro no es un desplome, sino un desacople: se venden menos casas, pero no bajan. En enero, las compraventas retrocedieron un 11,4% en la estadística notarial, mientras el precio aceleró hasta el 9%.
Al mismo tiempo, el INE confirma el frenazo, aunque con otra lupa: -5,0% en enero y -0,5% en febrero, todavía con volúmenes altos.
El mercado ha entrado en una fase más selectiva, donde manda la oferta —y el crédito vuelve a ser un filtro—. El próximo movimiento ya no lo marcará la demanda “en masa”, sino la vivienda disponible… y dónde está.
La cifra que marca el cambio: cae la rotación, no el interés
Tras un 2025 de récord —más de 714.000 viviendas vendidas, máximo desde 2007—, el arranque de 2026 trae una corrección de actividad que suena a “fin de euforia”, no a giro de ciclo. La diferencia es relevante: entonces había combustible (demanda) y ahora hay fricción (financiación, precios altos, menos producto disponible).
Además, conviene entender por qué los titulares no siempre coinciden: el Notariado mide escrituras; el INE, inscripciones registrales. Por eso enero puede ser -11,4% en una serie y -5,0% en otra sin que nadie “mienta”: están captando momentos distintos del mismo partido.
La lectura útil es más simple: la compraventa se está desinflando en los márgenes (hogares con menos ahorro, compras por impulso, segunda residencia más apalancada). Pero el mercado no se queda sin compradores: se queda sin compradores a cualquier precio.
Gráfico 1 · Señal de fase (variación interanual) ENERO 2026 Compraventas (Notariado) ████████████▌ -11,4% ENERO 2026 Compraventas (INE) █████ -5,0% FEBRERO 2026 Compraventas (INE) ▌ -0,5% ENERO 2026 Precio (Notariado) ██████████ +9,0%
Precios sin caída: la escasez funciona como “suelo”
El precio no cae porque el mercado no está “sobrado” de vivienda: está corto. A cierre de 2025, el encarecimiento seguía siendo de doble dígito en los índices oficiales, y ya en 2026 la estadística notarial sitúa el incremento en torno al 9% en enero.
Ahora bien, que no baje no significa que suba igual: el propio mercado habla de subidas más moderadas y de ajustes puntuales donde el vendedor se pasó de frenada (viviendas peor ubicadas, reformas pendientes, expectativas “de pico”).
“Si la vivienda disponible no crece, la demanda se enfría primero por cantidad y solo después por precio.”
Esta es la clave de la fase: cae la rotación (menos operaciones), pero el precio se sostiene porque la vivienda que sale a la venta compite en un escaparate con poco stock.
El tapón es el suelo: poca oferta finalista, mucha demanda concentrada
El contraste con 2007 resulta demoledor. Entonces el ajuste fue doble: demanda y precio, porque existía exceso de obra nueva. Hoy el cuello de botella es urbanístico y administrativo: la oferta de suelo y su transformación en vivienda terminada no acompasan las necesidades reales.
Lo más grave es el desfase acumulado: se habla de un déficit de 600.000 viviendas, con estimaciones que incluso lo elevan. Resultado: cuando la demanda se concentra en grandes núcleos (empleo, servicios, movilidad), el precio se vuelve resistente.
La oferta no responde con rapidez porque el “plazo de entrega” de una vivienda no se mide en meses, sino en años: planeamiento, licencias, financiación y construcción.
Gráfico 2 · La brecha estructural (orden de magnitud) Necesidad anual estimada (nuevas viviendas) ██████████████████ ~238.000/año Viviendas terminadas (Q1: 20.674; anualiz.) ██████ ~82.700/año
Crédito otra vez protagonista: el euríbor vuelve a decidir quién compra
La vivienda no solo se compra con deseo; se compra con cuota. Y el euríbor ha vuelto a colarse en la decisión: con niveles cercanos al 2,7%, la hipoteca media se encarece en varios cientos de euros al año en las revisiones típicas.
Esto no tumba el mercado de golpe, pero sí lo segmenta: el comprador con ahorro entra; el que necesita apalancarse al límite se queda fuera o retrasa. La banca, además, endurece filtros cuando sube la incertidumbre: más entradas, más estabilidad laboral, más ingresos demostrables.
La consecuencia es menos “pelea” en el tramo medio-bajo, mientras se mantiene la presión en vivienda bien ubicada, eficiente energéticamente o lista para entrar. La demanda no desaparece: se reordena.
Los microajustes: dónde sí corrige y dónde se dispara
La fase actual se entiende por micromercados. En zonas prime, la oferta escasa convierte la vivienda en activo refugio: allí, la caída de compraventas no implica rebaja; implica que se vende más despacio.
En cambio, donde abunda producto similar —urbanizaciones periféricas sin servicios, segundas residencias con menos tirón o pisos con reforma integral pendiente— aparecen “descuentos silenciosos”: negociación, muebles incluidos, rebaja del anuncio tras semanas sin visitas.
Ejemplo realista: un piso usado de tres habitaciones en una capital tensionada recibe varias ofertas si está reformado y cerca de transporte; otro idéntico, a 20 minutos más y con obra pendiente, entra en el carril de “rebaja necesaria”. El precio medio aguanta, pero la dispersión crece.
La pista para lo que viene: ventas contenidas, precios selectivos
El diagnóstico es inequívoco: la vivienda no está entrando en un crash, sino en una fase de resistencia con fatiga. Menos operaciones, subidas menos exuberantes y ajustes donde el precio era un espejismo.
A partir de ahora, las señales útiles no serán solo el dato mensual de compraventas, sino tres termómetros: el stock disponible y el tiempo de publicación (si sube, el vendedor pierde poder), el pulso de la obra nueva (visados y terminaciones) y la financiación (si el euríbor se estabiliza, parte de la demanda embalsada reaparece; si repunta, domina el comprador con caja).