Trump anuncia compras masivas de hipotecas por 200.000 millones

Donald Trump ha vuelto a elegir su altavoz favorito, Truth Social, para lanzar una de las propuestas económicas más agresivas de su nuevo mandato: ordenar a sus representantes la compra de 200.000 millones de dólares en bonos hipotecarios. El objetivo declarado es simple y políticamente potente: bajar los tipos de las hipotecas, reducir las cuotas mensuales y hacer “más asequible” la compra de vivienda para las familias estadounidenses.
En el propio mensaje, Trump acusó a Joe Biden de haber “ignorado el mercado de la vivienda” mientras se obsesionaba con la delincuencia, la inmigración y la inflación, y proclamó que él ya ha “arreglado” todo lo que estaba roto. Ahora —promete— es el turno del housing.
La magnitud del anuncio, sin embargo, abre muchas más preguntas de las que responde: ¿quién comprará exactamente esos bonos?, ¿con qué dinero?, ¿qué implica para la independencia de la Reserva Federal y para el riesgo fiscal de Estados Unidos? Y, sobre todo, ¿es sostenible utilizar el balance público como herramienta electoral en el mercado inmobiliario más grande del planeta?

Un mensaje en clave electoral y con nombres propios

El anuncio no llegó en una rueda de prensa ni en un documento técnico del Tesoro, sino en un post de alto voltaje político. Trump acusó a Joe Biden de haber dejado “todo roto” —desde la seguridad hasta el Ejército— y se presentó a sí mismo como el presidente que ya ha “arreglado” el país y ahora se dispone a “prestar atención especial al mercado de la vivienda”.

La estrategia comunicativa es transparente: conectar directamente con la angustia de millones de familias que llevan años viendo cómo las hipotecas a 30 años superan con holgura el 6%, frente a niveles cercanos al 3% durante la época de tipos cero. Para una hipoteca media de unos 350.000 dólares, la diferencia se traduce en entre 600 y 800 dólares más al mes de cuota, un golpe directo a la clase media.

Trump coloca así el relato en un terreno emocional: no habla de spreads, duration o primas de riesgo, sino de “cuotas” y “asequibilidad” en un país donde alrededor del 65% de los hogares son propietarios de su vivienda y más del 30% vive de alquiler, pendiente de cómo se traslada el coste de financiación al precio final.

Sin embargo, tras el eslogan hay un movimiento de una escala que exige algo más que un post en mayúsculas.

Qué significa comprar 200.000 millones en bonos hipotecarios

En un mercado como el estadounidense, donde el saldo vivo de hipotecas supera los 12 billones de dólares y el volumen de bonos hipotecarios (MBS) negociados es de varios billones, una compra de 200.000 millones no es un simple retoque: equivale a varios meses de nueva emisión y a más del 1% del PIB de Estados Unidos.

Este tipo de operaciones no son nuevas. Durante la crisis de 2008 y la década siguiente, la Reserva Federal llegó a acumular más de 2,5 billones de dólares en MBS como parte de sus programas de expansión cuantitativa (QE). Entonces, el objetivo era estabilizar un sistema financiero al borde del colapso y evitar un desplome aún mayor del crédito.

La diferencia ahora es crucial: no es la Fed quien anuncia el programa, sino el propio presidente, sin detallar si la compra se articulará a través del banco central, del Tesoro, de Fannie Mae y Freddie Mac o de algún vehículo ad hoc. El simple hecho de que la iniciativa nazca como gesto político, y no como respuesta técnica a una crisis sistémica, altera por completo la naturaleza de la operación.

En la práctica, 200.000 millones concentrados en un periodo corto pueden comprimir los tipos hipotecarios entre 50 y 100 puntos básicos, según estimaciones de analistas consultados por bancos de inversión. Es decir, pasar de un 6,5% a algo cercano al 5,8%-6%. Un alivio real para muchos hogares… pero a costa de un incremento notable de riesgo en el balance público.

Cómo puede bajar la hipoteca… y subir el riesgo

El mecanismo teórico es simple. Si el sector público compra masivamente MBS, aumenta la demanda por estos activos, sube su precio y baja su rentabilidad. Como los tipos hipotecarios a 30 años se construyen añadiendo un diferencial al rendimiento de estos bonos, el resultado debería ser un descenso en los tipos finales que pagan los hogares.

Trump traduce esa lógica en una promesa política: “compramos bonos, os bajan las cuotas”. Sin embargo, como siempre en economía, la realidad es menos lineal:

• Parte del efecto puede quedarse en los balances de bancos y originadores, que mejoran márgenes sin trasladar todo el ahorro al cliente final.

• Si los mercados perciben que la medida es temporal o electoral, pueden exigir primas de riesgo más altas en otros tramos de la curva, neutralizando parte del impacto.

• El aumento del endeudamiento público o de los compromisos implícitos con las agencias hipotecarias puede elevar la presión fiscal futura, vía mayores intereses o ajustes presupuestarios.

En el corto plazo, los modelos apuntan a una posible reducción de las cuotas mensuales de entre un 5% y un 10% para nuevos préstamos. A medio plazo, el riesgo es que esa mejora se traduzca también en más presión sobre los precios de la vivienda, reactivando compraventas y alimentando un nuevo mini ciclo de sobrevaloración.

Lo más grave es que, una vez abierto, el camino de utilizar compras de activos públicos como herramienta política es difícil de cerrar sin provocar turbulencias.

El precedente de 2008 y la frontera con la Fed

La iniciativa de Trump resucita inevitablemente el fantasma de la crisis financiera de 2008. Entonces, el debate giraba en torno a si el Estado debía rescatar a bancos y agencias hipotecarias o dejar que el mercado purgara sus excesos. Hoy, la discusión se desplaza: ¿es legítimo usar un instrumento de esa magnitud para forzar, desde la Casa Blanca, un alivio del mercado inmobiliario en un contexto de estabilidad financiera relativa?

La Reserva Federal ha tratado de ir reduciendo poco a poco su balance, que llegó a multiplicarse por más de cuatro desde antes de la Gran Recesión. Volver a inflarlo —directa o indirectamente— con 200.000 millones adicionales de MBS supondría un giro de 180 grados respecto al discurso de los últimos años, centrado en la “normalización monetaria”.

Además, la línea que separa política fiscal y política monetaria se difumina. Si las compras se hacen vía Fed, la independencia del banco central queda en entredicho. Si se hacen vía Tesoro o agencias, el mensaje a los mercados es otro: el Gobierno está dispuesto a asumir riesgos de duración y crédito que tradicionalmente correspondían al sector privado.

En ambos casos, el precedente es delicado. Otros gobiernos podrían verse tentados de replicar la fórmula —compras masivas de activos específicos— para apuntalar sectores clave antes de elecciones, desde el inmobiliario hasta la deuda estudiantil o incluso la bolsa.

Hipotecas, clase media y narrativa de “salvador”

Políticamente, la jugada de Trump es impecable: convierte un problema técnico en una historia sencilla de héroes y culpables. Biden aparece como el presidente que “ignoró el mercado de la vivienda” mientras el coste de las hipotecas se disparaba y los jóvenes quedaban expulsados de la compra; él se presenta como el líder que “pone orden” y utiliza el poder del Estado para defender a la clase media.

En un país donde el hogar es el principal activo de riqueza de las familias —en torno al 60%-70% del patrimonio de la mayoría— el mensaje cala con fuerza. La generación que vio cómo los precios se disparaban tras la pandemia y se topó después con tipos de interés históricamente altos escucha ahora una oferta concreta: menos cuota a cambio de más Estado.

Sin embargo, esta “defensa de la clase media” corre el riesgo de sobrerrepresentar a quienes ya están en el mercado y dejar en segundo plano a los que siguen fuera. Si la bajada de tipos se traduce en más demanda sin aumento de oferta, los grandes beneficiarios volverán a ser propietarios e inversores que ven revalorizarse sus activos, no tanto quienes intentan comprar por primera vez.

El discurso de salvador, en ese caso, podría girarse en su contra si los datos de accesibilidad —relación entre precios y renta— no mejoran de forma perceptible en los próximos 12-18 meses.

La reacción de los mercados y de los socios internacionales

En las horas posteriores al anuncio, los analistas ya han empezado a recalibrar sus modelos. Los primeros efectos previsibles son:

• Descenso puntual de las rentabilidades de algunos tramos de MBS a medida que el mercado descuenta futuras compras.

• Aumento de la incertidumbre regulatoria: nadie tiene claro todavía quién ejecutará la orden, en qué plazos ni con qué criterios de selección de activos.

• Preguntas sobre el impacto fiscal: 200.000 millones equivalen a cerca del 5% del presupuesto federal anual, una cifra demasiado grande como para no afectar a otras partidas o al volumen total de deuda emitida.

En el plano internacional, los grandes tenedores de deuda estadounidense —desde bancos centrales asiáticos hasta fondos soberanos— miran la jugada con mezcla de inquietud y pragmatismo. Por un lado, les preocupa que el Gobierno estadounidense utilice el mercado de bonos como herramienta política de corto plazo. Por otro, nadie puede permitirse una crisis de confianza abierta en el activo considerado todavía como el refugio global por excelencia.

La clave estará en la credibilidad de la ejecución. Si la operación se percibe como limitada, ordenada y técnicamente solvente, el sistema puede absorber el golpe. Si se convierte en una sucesión de anuncios improvisados, el riesgo de error de cálculo aumenta.