Trump veta la compra de viviendas por parte de fondos: así impacta al mercado

Donald Trump ha decidido convertir la vivienda en el próximo campo de batalla político. Mientras en Europa se discute tímidamente si limitar el uso de las casas como activo financiero, el expresidente estadounidense ha anunciado que impulsará la prohibición de que los grandes inversores institucionales sigan comprando viviendas unifamiliares. El mensaje es simple y contundente: «Las personas viven en casas, no las corporaciones». La propuesta llega en un mercado donde los precios se han disparado más de un 40% en la última década, con generaciones enteras expulsadas de la compra y atrapadas en alquileres crecientes. El eco no se ha hecho esperar: en foros como r/HorroresInmobiliarios, muchos usuarios españoles se preguntan si no ha llegado el momento de aplicar una receta similar en Europa.

Un giro inédito en el discurso sobre vivienda

Trump ha utilizado su altavoz habitual en redes sociales para anunciar que, si vuelve a la Casa Blanca, vetará la compra de viviendas unifamiliares por parte de grandes fondos, bancos y gigantes del alquiler. La promesa se presenta como una especie de “rescate” del sueño americano de la propiedad: devolver las casas a las familias y sacarlas del radar de los grandes inversores.

El giro es notable por dos motivos. Primero, porque rompe con la ortodoxia republicana, tradicionalmente alineada con Wall Street y partidaria de una regulación mínima. Segundo, porque sitúa la vivienda en el centro de la campaña, en un contexto de precios medios cercanos a los 410.000 dólares, tipos hipotecarios todavía elevados y salarios que no acompañan.

El mensaje está cuidadosamente calculado: señalar a un enemigo reconocible —los fondos— y ofrecer una solución rápida y comprensible. El matiz, sin embargo, es que se trata de una promesa electoral, no de una norma ya en vigor. Y la letra pequeña, si llega, abrirá una batalla jurídica y económica de gran calado.

Cuánto mandan realmente los fondos en la vivienda estadounidense

El relato de los “fondos buitre” comprando barrios enteros se ha incrustado en el imaginario colectivo desde la crisis de 2008. Pero los datos pintan una realidad más compleja. Los grandes inversores con más de 1.000 viviendas controlan en torno a 450.000 viviendas unifamiliares en alquiler, algo más del 3% del parque de ‘single-family rentals’ del país. Es decir, una parte visible, pero muy lejos del dominio absoluto que sugiere la narrativa política.

La inmensa mayoría del negocio está en manos de pequeños y medianos propietarios, muchos con menos de un centenar de unidades. Son estos actores —y no tanto los grandes fondos cotizados— los que aportan cerca del 90% de las viviendas unifamiliares en alquiler.

Este hecho revela una paradoja: Trump dirige su ofensiva contra el segmento más fácilmente identificable por la opinión pública, pero que no es necesariamente el núcleo del problema. La consecuencia es clara: incluso si su veto saliera adelante y expulsara del mercado a los gigantes institucionales, el impacto directo sobre los precios podría ser mucho menor de lo que sugiere el eslogan.

Un golpe simbólico a Wall Street con efecto limitado en los precios

Donde sí tendría impacto inmediato la propuesta de Trump es en los mercados. Un veto efectivo a la compra de viviendas por parte de fondos y bancos reduciría el universo de compradores profesionales, presionando a la baja las valoraciones de las carteras inmobiliarias y obligando a desinvertir a medio plazo.

En un escenario de aprobación de la medida, las acciones de grandes propietarios institucionales de vivienda —como los REITs especializados en alquiler residencial— podrían sufrir correcciones importantes, del orden del 6% al 10% en las primeras sesiones, según estimaciones de analistas consultados por varias firmas de inversión. Las constructoras con fuerte exposición al alquiler también verían encarecido su acceso a financiación.

Sin embargo, la ecuación de la asequibilidad apenas se movería. Si solo una pequeña fracción del parque está en manos de estos grandes actores, expulsarlos del tablero no resuelve el desequilibrio básico entre oferta y demanda. El diagnóstico es inequívoco: años de construcción insuficiente, reservas de suelo escasas y trabas urbanísticas pesan tanto o más que la presencia de fondos en la escalada de precios.

La batalla global contra la vivienda como activo financiero

La promesa de Trump no surge en el vacío. Desde Canadá a Nueva Zelanda, pasando por Alemania, Irlanda o Portugal, los gobiernos experimentan con medidas para frenar la financiarización de la vivienda: límites a los alquileres, recargos fiscales a segundas residencias vacías, vetos parciales a la compra por parte de no residentes o impuestos específicos a grandes tenedores.

En ese contexto, anunciar un “cierre de puerta” a los fondos sitúa al trumpismo en el extremo más radical del abanico de políticas posibles. Lo más llamativo es que la propuesta llega desde la derecha populista, mientras que en muchos países europeos son los partidos de izquierda los que abanderan este tipo de restricciones.

El contraste con la UE resulta demoledor: mientras Bruselas se mueve con cautela en torno a directivas, índices de referencia y marcos regulatorios, Trump plantea una solución de trazo grueso que, comunicativamente, funciona. Otra cuestión distinta es su viabilidad jurídica y económica.

España frente al espejo: datos, percepciones y malestar ciudadano

En España, el anuncio ha tenido una peculiar resonancia. El mismo malestar que recorre Estados Unidos se percibe en los hilos de r/HorroresInmobiliarios, donde se acumulan historias de subidas de alquiler del 20% o 30%, renovaciones condicionadas a aceptar cláusulas abusivas o bloques enteros vendidos a fondos dejando a los inquilinos en la cuerda floja.

Sin embargo, la fotografía del mercado es diferente. Los grandes inversores institucionales controlan en torno a 110.000 viviendas de alquiler, aproximadamente el 5% del parque arrendado. La cifra es significativa, pero está muy por debajo de la que presentan países como Alemania (en torno al 30%-35%) o Francia (más del 20%). Donde sí se nota su peso es en determinadas zonas tensionadas de Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga.

A ello se suma otra fuerza silenciosa: compradores extranjeros y fondos suman ya cerca del 19% de las operaciones de compraventa, casi una de cada cinco viviendas que cambian de manos. El “inversor puro” se ha convertido en un actor estructural del mercado, mientras el comprador joven español, con salarios que crecen al 1%-2% anual frente a viviendas que suben al 5%-6%, queda relegado.

Del hilo de Reddit al BOE: ¿es posible un veto “a la Trump” en España?

La pregunta que sobrevuela las redes es directa: si Trump promete prohibir que los fondos compren casas, ¿por qué no copiar el modelo? La respuesta, sin embargo, es menos sencilla.

En primer lugar, el marco jurídico europeo y español limita mucho más la capacidad del Estado para discriminar por tipo de comprador. Un veto total a fondos y bancos chocaría con el derecho de propiedad, la libertad de establecimiento y la libre circulación de capitales. Tratar peor a un fondo luxemburgués que a una patrimonial española con decenas de pisos sería jurídicamente muy difícil de sostener.

En segundo lugar, el peso real de estos actores no justificaría, por sí solo, una medida de tal calibre. Con un 5% del parque de alquiler en manos de grandes inversores y alrededor de un 8% bajo control de grandes tenedores, el impacto directo de expulsarlos del mercado sería, de nuevo, limitado frente a los problemas estructurales de oferta, salarios y fiscalidad.

Por eso, la mayoría de expertos coincide en que el camino más razonable es regular comportamientos —subidas máximas de renta, obligaciones de ofrecer alquiler social en ciertos desahucios, blindaje de la vivienda pública frente a fondos— más que prohibir de forma generalizada la entrada de capital.

Las lagunas de la promesa: umbrales, excepciones y vías de escape

Incluso tomando la propuesta de Trump al pie de la letra, la letra pequeña abre numerosas incógnitas. ¿Qué es exactamente un “gran inversor institucional”? ¿A partir de cuántas viviendas se aplicaría el veto: 10, 50, 1.000? ¿Quedarían excluidos los fondos que financien vivienda asequible o proyectos sociales? ¿Cómo se tratarían las promociones ya cerradas con inversores antes del cambio normativo?

Los abogados señalan varias vías previsibles de escape: fragmentar carteras en múltiples sociedades, crear vehículos con menos activos para situarse por debajo del umbral, utilizar estructuras de deuda que permitan capturar rentas sin figurar formalmente como propietario o aliarse con promotores locales que actúen como pantalla.

El riesgo es evidente: que el veto cambie la forma jurídica de la inversión, pero no su lógica de fondo. Es decir, menos fondos comprando directamente viviendas y más estructuras complejas de financiación y gestión que, a efectos prácticos, mantengan la misma presión sobre el mercado.

El efecto boomerang: menos capital para construir y más tensión en los precios

Hay un último efecto que rara vez aparece en el debate público. Una parte creciente de la vivienda nueva en alquiler —tanto en Estados Unidos como en Europa— se financia con capital institucional: fondos de pensiones, aseguradoras, vehículos cotizados. Son estos actores los que permiten levantar promociones de cientos de viviendas de alquiler en zonas donde el ahorro doméstico no alcanza.

Si se cierra esa válvula de financiación sin un plan alternativo, la consecuencia puede ser aún menos construcción y, por tanto, más tensión al alza sobre los precios. El mercado se quedaría con menos promotores capaces de asumir proyectos a gran escala y con menos oferta profesionalizada, justo lo contrario de lo que se pretende cuando se habla de “abaratar la vivienda”.

El diagnóstico es claro: la promesa de Trump es políticamente rentable y conecta con un malestar real, pero corre el riesgo de convertirse en un gesto de alto voltaje retórico y baja eficacia económica. Para que la vivienda deje de ser un lujo, harán falta algo más que vetos a los fondos: políticas de suelo, incentivos a la construcción, un parque público de alquiler significativo y una estrategia a diez o quince años, no a un ciclo electoral.