Trump ordena frenar las compras de viviendas de Wall Street
La Casa Blanca ha dado un golpe directo al corazón del negocio inmobiliario de Wall Street. El presidente de Estados Unidos, Donald Trump, ha firmado una orden ejecutiva que obliga a las agencias federales a restringir la venta de viviendas unifamiliares a grandes inversores financieros y priorizar a los compradores particulares, bajo un lema tan sencillo como demoledor: «People live in homes, not corporations». La medida, titulada significativamente Stopping Wall Street from Competing with Main Street Homebuyers, fija un plazo de 30 días para que el Departamento del Tesoro defina qué es un “gran inversor institucional” y qué debe entenderse por “vivienda unifamiliar”, y da 60 días a organismos como Vivienda o Asuntos de Veteranos para publicar la nueva guía restrictiva. El texto ordena además al Departamento de Justicia y a la Comisión Federal de Comercio (FTC) revisar, con lupa antimonopolio, las grandes compras de casas por parte de fondos en mercados locales, y refuerza las obligaciones de transparencia sobre quién está detrás de los programas de alquiler subvencionado.
Un giro inédito contra los grandes fondos
El movimiento supone un giro llamativo para un presidente identificado tradicionalmente con la desregulación y la proximidad al gran capital. La orden ejecutiva no es un mero gesto simbólico: eleva a política oficial de la Administración que los grandes fondos no deberían comprar viviendas unifamiliares que podrían adquirir familias, y convierte a Wall Street en chivo expiatorio de la escalada de precios de la vivienda en Estados Unidos.
Trump conecta así con una preocupación transversal del electorado: el miedo a que el “sueño americano” de la primera vivienda se haya roto para una generación de jóvenes de ingresos medios. La Casa Blanca atribuye esa erosión a la combinación de la inflación y los tipos altos heredados de la Administración anterior, y a la irrupción de fondos que, tras la crisis de 2008, compraron miles de casas embargadas para transformarlas en un negocio de alquiler masivo.
Lo más significativo políticamente es que el mensaje tiene eco bipartidista. Senadores demócratas como Elizabeth Warren llevan años denunciando el peso de los fondos buitre en la vivienda, mientras que nuevos senadores republicanos alineados con el trumpismo “populista” ven en esta cruzada una oportunidad para distanciarse de la defensa clásica de Wall Street dentro del partido.
Qué cambia realmente con la orden ejecutiva
Pese a la contundencia del discurso, la orden no prohíbe de inmediato que los fondos sigan comprando casas. Su estrategia es más sofisticada: corta el cordón umbilical entre el dinero público y las operaciones de los grandes inversores. Las agencias federales y las entidades patrocinadas por el Gobierno (como Fannie Mae y Freddie Mac) deberán dejar de financiar, asegurar, titularizar o facilitar adquisiciones de viviendas unifamiliares por parte de “grandes inversores institucionales” cuando esas casas puedan ser adquiridas por propietarios particulares.
Además, la orden exige que, al deshacerse de activos inmobiliarios públicos, las agencias prioricen la venta a “owner-occupants”, es decir, personas que vayan a vivir en la vivienda y no a explotarla como negocio. Para evitar rodeos, se prevén cláusulas anti–elusión y políticas de “first look”: ventanas temporales durante las cuales solo puedan pujar familias y pequeños compradores antes de que entren en juego fondos y vehículos profesionales.
La pieza antimonopolio completa el armazón. Justicia y FTC deberán examinar no solo grandes macrooperaciones, sino también “series de adquisiciones” en un mismo mercado local, la fórmula típica con la que los fondos construyen silenciosamente carteras de miles de casas dispersas en un área metropolitana. Si aprecian efectos de concentración o prácticas anticompetitivas, podrán abrir investigaciones y frenar operaciones adicionales.
Cuánto pesa de verdad Wall Street en la vivienda
Uno de los puntos más polémicos es hasta qué punto estos grandes actores son realmente responsables de la crisis de acceso a la vivienda. Según datos citados por la propia administración y por el regulador fiscalizador, los inversores institucionales de gran tamaño poseen en torno al 3% del total de viviendas unifamiliares del país. A primera vista, la cifra parece limitada para justificar una ofensiva política de este calibre.
Sin embargo, el diagnóstico oficial subraya la concentración geográfica: en determinadas ciudades —como Phoenix, Atlanta o Charlotte—, la cuota de compras por fondos ha llegado a superar el 20% de las transacciones en algunos trimestres, disparando la percepción de que las familias compiten contra ofertas al contado respaldadas por deuda barata y sofisticación financiera.
Otro matiz clave es el tamaño de los propietarios. Estudios recientes señalan que los inversores con más de 1.000 viviendas apenas representaron el 0,5% de las compras de casas unifamiliares en el tercer trimestre de 2025, frente a una cuota del 20% de pequeños inversores con entre una y nueve propiedades. Es decir, el grueso de la actividad inversora sigue en manos de actores atomizados, pero el foco político y mediático se concentra en los grandes gestores de activos y REITs cotizados, más visibles y fáciles de señalar.
Primeras reacciones de los mercados y de los fondos
La reacción en bolsa ha sido inmediata. Grandes nombres vinculados al negocio de alquiler de vivienda unifamiliar han sufrido correcciones significativas tras conocerse la orden. Firmas como Blackstone, señaladas desde hace años por defensores de los inquilinos, han llegado a perder en torno al 5%–6% en una sola sesión, mientras que los mayores propietarios de vivienda unifamiliar en alquiler registraban caídas entre el 6% y el 8%, con paradas por volatilidad incluidas.
Pese al golpe bursátil, el sector intenta rebajar el dramatismo. La patronal de las viviendas unifamiliares en alquiler insiste en que las compañías profesionales poseen “menos del 1% de las viviendas del país” y reivindican su papel como suministradores de alquiler de calidad en zonas de alta demanda, así como su contribución a la construcción de nuevas unidades.
Algunos actores incluso han salido en apoyo de la filosofía general de la Casa Blanca, intentando delimitarse de la imagen de “gran casero corporativo”. Plataformas como Opendoor, más centradas en la intermediación que en la tenencia a largo plazo, subrayan que compran viviendas para revenderlas, no para crear carteras masivas de alquiler. El mensaje de fondo es claro: nadie quiere quedar en el bando de quienes “se quedan con las casas de las familias” en un año de elevada tensión por el coste de la vida.
La batalla política por el sueño americano
En términos políticos, la ofensiva contra los fondos de vivienda encaja en la estrategia de Trump de apropiarse del discurso sobre la asequibilidad y el coste de la vida, tradicionalmente asociado a los demócratas. En las últimas semanas, la Casa Blanca ha acompañado este movimiento con otras propuestas de corte intervencionista, como un tope temporal del 10% a los tipos de las tarjetas de crédito, abiertamente criticado por la banca.
La iniciativa sobre vivienda, sin embargo, ha generado una convergencia inusual. Sectores de la izquierda llevan años reclamando limitar o vetar la compra de vivienda por parte de fondos y plataformas. Economistas progresistas sostienen que, en mercados tensos, la entrada masiva de capital institucional puede agravar la puja por las pocas casas disponibles, desplazando a las familias hacia alquileres cada vez más caros.
No falta, con todo, la crítica desde otro ángulo: numerosos analistas recuerdan que el problema de fondo es un déficit crónico de oferta de vivienda asequible tras una década de menor construcción, trabas urbanísticas y encarecimiento de materiales. Desde esta óptica, atacar a Wall Street puede ser políticamente rentable, pero no resolverá por sí mismo la brecha entre salarios y precios de la vivienda. La consecuencia es clara: la orden ejecutiva es un primer golpe de efecto, pero no sustituye a una estrategia integral de suelo, permisos y construcción masiva.
Riesgos, lagunas y posibles efectos secundarios
Más allá del eslogan, la letra pequeña de la orden deja zonas grises. El propio texto prevé excepciones “estrechamente delimitadas” para los proyectos build-to-rent: urbanizaciones concebidas desde el origen para el alquiler, financiadas y construidas como tales. Es decir, un formato muy utilizado por fondos y promotores para levantar barrios completos de vivienda unifamiliar en alquiler.
Esa excepción abre la puerta a que el capital se desplace precisamente hacia esos proyectos, consolidando un modelo en el que barrios enteros quedan en manos de uno o dos propietarios institucionales. La orden, además, no obliga a desinvertir carteras existentes, ni impide que los fondos sigan comprando viviendas sin apoyo de agencias públicas o a través de estructuras más complejas.
Otro efecto posible es el desplazamiento de la inversión hacia segmentos menos protegidos, como la vivienda multifamiliar o ciertos nichos de alquiler asequible, donde el margen regulatorio es menor. Y la gran incógnita jurídica: la previsión de usar el antitrust para revisar “series de adquisiciones” puede chocar con la tradicional visión de los tribunales, que han tendido a centrarse en operaciones corporativas grandes, no en compras dispersas de activos. Los litigios están prácticamente garantizados si el Departamento de Justicia decide convertir esta herramienta en un freno real a las carteras masivas de vivienda.
