El 30% de las viviendas se compra sin hipoteca: así se financian

En enero de 2026 se firmaron 40.273 hipotecas para 57.489 compraventas en España. Resultado: cerca del 70% de las operaciones dependió del crédito y un 30% se cerró sin hipoteca. Ese bloque “sin hipoteca” ya no es solo compra al contado: empieza a apoyarse en activos financieros como garantía. “Cuando se endurece el crédito, la demanda reacciona de forma inmediata”, advierte Laura Martínez, portavoz de iAhorro.
La vivienda entra, así, en una fase más selectiva: menos banco minorista y más ingeniería patrimonial.

Los datos que empujan a buscar atajos

El mercado residencial español sigue girando alrededor de la hipoteca, por un motivo simple: es el mecanismo más extendido y el mejor engrasado jurídicamente. Pero los números empiezan a dibujar una segunda realidad. Según el INE, en enero de 2026 se constituyeron 40.273 hipotecas sobre viviendas frente a 57.489 compraventas registradas. La lectura es directa: en torno al 70% de las compras se financió con hipoteca, un porcentaje que se movió en 2025 entre el 65% y el 70%.

En paralelo, se mantiene un bloque relevante —cerca del 30%— que compra sin hipoteca. En los últimos años, ese rango se ha movido entre el 25% y el 35%, una horquilla estable que refleja dos perfiles: el comprador que paga al contado y el cliente que evita el crédito tradicional utilizando patrimonio financiero como garantía. Este hecho revela un cambio de fondo: la financiación alternativa no nace para democratizar el acceso, sino para permitir a quienes ya tienen activos comprar sin descapitalizarse.

Tipos al alza y un mercado que se estrecha

En un entorno de precios elevados en muchas zonas y con los tipos de interés ajustándose al alza en los últimos años, el ahorro previo vuelve a convertirse en filtro. iAhorro lo resume con crudeza: “La hipoteca sigue siendo la vía principal de acceso a la vivienda en España, especialmente para quienes no disponen de un alto nivel de ahorro”. Es decir: la mayoría necesita financiación, pero la financiación no siempre acompaña.

La consecuencia es clara: cuando el crédito es favorable, el mercado se sostiene; cuando se endurece, la demanda se frena con rapidez. “El encarecimiento del crédito… obliga a los compradores a replantear sus decisiones, tanto en el importe como en la estructura de financiación”, señala Laura Martínez. La vivienda, así, no solo depende del precio del metro cuadrado: depende del precio del dinero. Y esa sensibilidad amplifica la brecha entre quien necesita banco y quien llega con balance propio.

Pignorar la cartera sin vender: el modelo de MyInvestor

Entre las alternativas que ganan presencia destaca el préstamo pignorado de cartera, como el que ofrece MyInvestor. La lógica es sofisticada, pero sencilla de explicar: el cliente utiliza su cartera de inversión (fondos, ETF, carteras automatizadas o planes de pensiones) como garantía, sin vender los activos. La cartera queda bloqueada como colateral, pero sigue generando rentabilidad.

El atractivo es evidente: mantener una estrategia de inversión a largo plazo y, además, evitar la tributación por plusvalías asociada a vender posiciones para obtener liquidez. “Son productos útiles para quienes desean obtener liquidez sin alterar su posicionamiento en los mercados”, sostiene Martínez. Sin embargo, el riesgo también es inequívoco: si la cartera cae, el banco puede exigir garantías adicionales o ejecutar la garantía. Es financiación, sí, pero con exposición directa a la volatilidad.

Garantía dineraria: la liquidez que se compra bloqueando ahorro

Banco Mediolanum propone una variante: préstamos con garantía dineraria. El cliente pignora (bloquea) su patrimonio invertido en la entidad para acceder a liquidez, con condiciones más favorables que un préstamo personal sin garantía. El importe suele fijarse como un porcentaje del valor aportado, normalmente inferior al 100%, para preservar un margen de seguridad.

La ventaja es doble: tipos más competitivos y concesión más ágil al reducir el riesgo para el banco. El coste, en cambio, es la restricción: el cliente sigue siendo titular de sus inversiones, pero no puede disponer libremente de ellas hasta cancelar la deuda. Y si el valor de los activos se deteriora, la entidad puede pedir más garantías o ajustar condiciones. En caso de impago, el desenlace es contundente: ejecución del colateral para recuperar el capital.

Crédito lombardo: BBVA y Santander estandarizan la alternativa

Más allá de productos de banca privada, el mercado generalista ofrece el crédito con garantía de valores —o crédito lombardo— en entidades como BBVA o Banco Santander. El esquema es similar: usar una cartera de inversiones como garantía para obtener financiación sin vender activos. En vivienda puede servir para financiar total o parcialmente la operación, o para optimizar la estructura financiera del comprador.

Pero comparte el mismo talón de Aquiles: la volatilidad del colateral. Si los mercados corrigen, el cliente puede verse obligado a aportar garantías adicionales o afrontar la ejecución. En la práctica, estas vías no sustituyen a la hipoteca para el gran público; funcionan como instrumentos para perfiles con activos y tolerancia al riesgo. La diversificación existe, sí, pero el acceso está segmentado.

El préstamo personal ‘premium’ de Bankinter, más complemento que sustituto

En un registro más convencional, Bankinter ofrece el crédito personal ‘premium’, orientado a clientes con ingresos y patrimonio sólidos. Permite importes superiores a los habituales en banca minorista y condiciones ajustadas al perfil, pero rara vez reemplaza a una hipoteca completa. En vivienda suele utilizarse para la entrada, gastos asociados o necesidades puntuales, especialmente cuando la rapidez pesa más que el coste.

Sus plazos más cortos y tipos generalmente más elevados lo encajan como solución complementaria dentro de una estructura financiera más amplia. En conjunto, iAhorro resume el desplazamiento: “Aunque la hipoteca continúa siendo el instrumento predominante… el mercado evoluciona hacia modelos más diversificados”. El giro, sin embargo, tiene un destinatario claro: la financiación alternativa gana terreno entre perfiles con mayor capacidad económica, mientras la mayoría sigue dependiendo del crédito hipotecario.