"En 5 años empezarán los impagos": esto pasará con la vivienda... y bajará (o eso dicen)

«Bajarán por una sencilla razón: el 90% de hipotecas concedidas son mixtas… y cuando empiece el variable llegarán los impagos». El diagnóstico, firmado en un comentario fechado el 30 de diciembre de 2025, condensa una idea que se está extendiendo a gran velocidad: que la caída del precio de la vivienda es inevitable porque millones de hogares no soportarán el euríbor.
El problema es doble. Primero, la premisa estadística no encaja con los datos disponibles: el INE sitúa las nuevas hipotecas en 61,5% a tipo fijo y 38,5% a tipo variable (una clasificación que no identifica “mixtas” como categoría principal, pero evidencia que el mercado no está dominado por ellas).
Segundo, incluso si aumentaran los impagos, eso no garantiza una bajada automática de precios. A veces, como resume otro lector con crudeza, «se lo queda el banco la casa. El precio sigue igual y una familia más arruinada». Y en 2026, con precios subiendo a ritmos que recuerdan a 2007, la rigidez del mercado español vuelve a ser el dato que nadie quiere mirar.

El dato que desmonta el relato: no hay un “90%” de hipotecas mixtas

El argumento viral se apoya en una cifra rotunda: 90% de hipotecas mixtas. Pero los indicadores oficiales no van en esa dirección. En la estadística del INE, el reparto reciente de nuevas hipotecas aparece dominado por el tipo fijo y, en segundo lugar, por el variable. En noviembre de 2025, el 61,5% se firmó a tipo fijo y el 38,5% a tipo variable, con tipos de salida muy próximos entre sí (en torno al 3%).
Esto no significa que no existan hipotecas mixtas; significa que el “mix” real es más complejo y que, cuando se intenta vender una certeza (“bajará seguro”), conviene comprobar el suelo estadístico. De hecho, análisis de mercado señalaban a finales de 2025 que las hipotecas fijas habían recuperado protagonismo y que las mixtas perdían cuota en contratación.
La consecuencia es clara: si el diagnóstico parte de una base incorrecta, la predicción (impagos masivos → caída de precios) se convierte en un castillo de naipes. El riesgo existe, sí, pero no por la razón que se repite en redes.

Euríbor al alza: el problema no es “si sube”, sino cuándo y a quién golpea

El euríbor no es un fantasma teórico: en marzo de 2026 cerró en 2,565%, con un repunte mensual relevante, según el Banco de España. Ese movimiento encarece las revisiones de quienes están en variable (o en mixtas ya pasadas a variable), y vuelve a tensar el debate sobre la asequibilidad. Medios generalistas hablan de aumentos anuales que pueden rondar el orden de cientos de euros en hipotecas medias tras las revisiones.
Pero el punto decisivo no es el titular del euríbor, sino la distribución del dolor: no afecta igual a quien firmó con diferencial bajo, a quien tiene colchón de ahorro o a quien compra con mayor aportación de entrada. Lo más grave es que el shock de tipos llega cuando el esfuerzo hipotecario ya se ha disparado: hay estimaciones que colocan el esfuerzo medio cerca del 32,5% de la renta y muy por encima en territorios tensionados.
En ese contexto, la variable clave no es “crisis o no crisis”, sino cuántos hogares quedan en zona de fragilidad y cómo reaccionan bancos y juzgados si la mora repunta.

Impagos: cuando sube la morosidad, no siempre baja el precio

La secuencia “impago → piso al mercado → precios abajo” suena lógica, pero España rara vez funciona así a corto plazo. Primero, porque el banco no tiene incentivos a inundar el mercado de golpe: suele preferir gestionar el stock y vender de forma gradual, evitando reconocer pérdidas de manera abrupta. Segundo, porque el canal principal de ajuste suele ser el volumen de compraventas, no el precio de salida: se vende menos, se tarda más, se negocia más… pero el anuncio aguanta.
Aquí encaja la intuición del segundo comentario: «El precio sigue igual y una familia más arruinada». La frase es brutal, pero captura una realidad: una ejecución hipotecaria no es una rebaja automática de portales inmobiliarios; es un proceso lento, costoso y, en ocasiones, socialmente devastador.
Además, el marco post-2008 dejó lecciones: reestructuraciones, refinanciaciones y ventas pactadas suelen aparecer antes que un tsunami de adjudicaciones. Por eso, si llega tensión crediticia, es más plausible un ajuste “silencioso” (menos crédito, más exigencia, más entrada) que una caída súbita generalizada.

El verdadero motor de los precios: oferta escasa y demanda concentrada

Mientras se discute si los impagos “harán caer” la vivienda, los datos de precios cuentan otra historia: el Índice de Precios de Vivienda del INE situó el avance interanual en 12,9% en el cuarto trimestre de 2025, con la segunda mano en 13,1%. Y estimaciones privadas apuntan a arranques de 2026 con subidas de doble dígito, incluso 14,3%, máximos desde 2007.
Ese comportamiento no encaja con un mercado “a punto de romper” por impagos; encaja con un mercado donde falta producto en las zonas de mayor demanda y donde la presión se concentra en grandes áreas urbanas y archipiélagos. El contraste con otras provincias resulta demoledor: donde la demanda es estructural (empleo, servicios, inmigración, movilidad), el precio se tensiona; donde no lo es, sube menos o sube tarde.
Si el euríbor se mantiene alto, puede enfriar la demanda solvente. Pero si la oferta sigue raquítica, el resultado más probable es una corrección por agotamiento (menos transacciones) antes que un desplome de precios general.

El ajuste, si llega, será desigual: “dos Españas” y una caída por segmentos

La vivienda no baja “en bloque”. Baja por zonas, por calidades y por urgencia. Si el crédito se endurece, veremos primero grietas en el producto más estirado: periferias donde el precio subió por arrastre, viviendas con peor eficiencia energética, o compras apalancadas con poco ahorro previo. Mientras, el centro líquido —ubicaciones prime, vivienda nueva escasa, alquiler tensionado— tiende a resistir.
El escenario más verosímil para 2026-2027 no es un derrumbe homogéneo, sino un mercado partido: promociones nuevas que mantienen precios por costes y falta de suelo, segunda mano que se estanca en algunos municipios, y descuentos puntuales donde la capacidad de pago se rompe. Incluso con tipos al alza, puede que el ajuste se traduzca en “rebajas” reales vía negociación, reformas a la baja del precio final o incentivos, más que en un descenso visible del precio anunciado.
Y aquí aparece el factor que casi nadie menciona: el coste total de comprar —intereses, impuestos y gastos— puede dispararse. Un ejemplo difundido en prensa económica ilustra cómo una vivienda de 300.000 euros puede acabar costando más de 500.000 en el ciclo completo. Eso enfría la demanda antes que derrumbar el mercado.
La advertencia final es incómoda: predecir “bajará seguro” es tan arriesgado como afirmar “no bajará nunca”. Lo único sólido hoy son dos hechos: la vivienda sigue subiendo con fuerza y el euríbor ha vuelto a moverse al alza. Entre ambos, el margen de error es el hogar.