Convirte una tienda de ordenadores en 4 viviendas de 30 metros y se le echan encima: "Debería ser ilegal"
Convertir locales comerciales sin actividad en viviendas se ha convertido en una operación cada vez más habitual ante la escasez de oferta residencial y el aumento del precio de los inmuebles.
Uno de estos proyectos ha sido mostrado por Bellavista, que asegura haber transformado una antigua tienda de informática en cuatro unidades residenciales independientes.
“Así cambiamos una antigua tienda de informática en no una, ni dos, ni tres, sino cuatro viviendas”, explica la empresa al presentar el resultado de la reforma.
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La actuación llama especialmente la atención por el aprovechamiento del espacio. Según Bellavista, el establecimiento tenía una superficie construida de 128 metros cuadrados, dentro de los cuales se habrían creado cuatro viviendas.
“Lo que antes era un local de 128 metros, ahora son cuatro viviendas entre 30 y 40 metros construidos”, señala.
La operación deja una media teórica de aproximadamente 32 metros cuadrados construidos por vivienda, aunque la superficie útil real será menor después de descontar tabiques, cerramientos, conductos, instalaciones y posibles zonas comunes.
Cuatro apartamentos con todas las zonas básicas
Bellavista enseña viviendas de distribución abierta en las que se intenta aprovechar cada metro disponible.
“Aunque puedan parecer pequeñas, cada vivienda cuenta con su zona de sala de estar, con televisión”, explica durante el recorrido.
A continuación aparecen una cocina, un espacio para comer, una zona de trabajo o estudio, un dormitorio con cama de matrimonio y un cuarto de baño completo con ducha, inodoro y lavabo.
También se ha reservado espacio para instalar una lavadora y disponer de cierto almacenamiento.
La distribución puede ofrecer aparentemente todo lo necesario para residir, pero la presencia de una cama, una cocina y un baño no convierte automáticamente un antiguo local en una vivienda legal.
¿Es ilegal convertir un local en varias viviendas?
Tomando como referencia la normativa española, transformar un local comercial en vivienda no es ilegal por sí mismo.
La operación puede autorizarse cuando el planeamiento municipal admite el uso residencial, se tramita el correspondiente cambio de uso y el inmueble cumple las condiciones técnicas exigidas para una vivienda.
El problema es que en este caso no se está creando únicamente una vivienda. También se está dividiendo un único inmueble en cuatro unidades independientes, lo que añade requisitos urbanísticos, registrales y relacionados con la comunidad de propietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal contempla la división material de locales para formar otros más pequeños e independientes y la somete al régimen de autorización administrativa que corresponda. También puede exigir una determinada mayoría de la comunidad, especialmente cuando la división, las nuevas cuotas o las obras afectan a elementos comunes.
Por tanto, la legalidad no puede determinarse viendo únicamente el vídeo de la reforma. Sería necesario conocer la ciudad, la normativa urbanística aplicable y la documentación administrativa del proyecto.
No basta con presentar una declaración y comenzar las obras
Dependiendo del municipio, el cambio de local a vivienda puede tramitarse mediante una licencia urbanística o a través de una declaración responsable sometida posteriormente a comprobación.
En un caso reciente de Madrid sobre la transformación de un local en tres viviendas, la documentación incluía la conformidad municipal, un informe técnico favorable, la división del inmueble, las nuevas superficies y la creación de referencias catastrales independientes.
Otra resolución publicada en 2025 recordó que, para inscribir un cambio de uso, puede ser necesario acreditar un acto de aprobación de la Administración o su conformidad con la declaración responsable presentada. También debe comprobarse que el uso residencial no sea contrario al planeamiento.
Si Bellavista dispone de un proyecto técnico aprobado, autorización municipal y documentación final de obra, la transformación podría ser completamente legal.
Si, por el contrario, las unidades continúan figurando oficialmente como un único local comercial, su utilización y comercialización como cuatro viviendas independientes podría generar problemas urbanísticos, registrales y contractuales.
¿Hace falta permiso de la comunidad?
La respuesta depende de las circunstancias concretas.
El simple cambio de uso de local a vivienda no siempre necesita la autorización de la comunidad cuando los estatutos no lo prohíben expresamente y las obras no afectan a la estructura, la fachada, las instalaciones comunes o los derechos de otros propietarios.
La doctrina registral reconoce esa libertad de uso cuando no existe una restricción clara. Sin embargo, si los estatutos prohíben destinar el local a vivienda, el cambio puede requerir la modificación correspondiente. También se necesitará autorización cuando se alteren elementos comunes o se creen accesos, ventanas, salidas de humos, bajantes o instalaciones que afecten al edificio.
Además, dividir un local en cuatro fincas independientes es una actuación diferente al mero cambio de uso. La división puede exigir el voto favorable de tres quintas partes de propietarios y cuotas, salvo que ya esté autorizada por los estatutos o concurra alguno de los supuestos especiales previstos legalmente.
El tamaño no determina por sí solo que sean infraviviendas
Bellavista introduce el propio término durante la presentación:
“Como esta han salido otras tres infraviviendas en este local”.
La utilización de esa palabra puede ser irónica o una forma de provocar conversación, pero infravivienda sí tiene una definición legal.
La Ley por el derecho a la vivienda considera infravivienda aquella edificación, o parte de ella, destinada a residencia que no reúne las condiciones mínimas exigidas por la normativa aplicable.
Por tanto, una vivienda no se convierte automáticamente en infravivienda por tener 30 o 35 metros cuadrados. La calificación dependerá de la superficie mínima establecida en la comunidad autónoma o el municipio, de su distribución y de que cumpla las condiciones de habitabilidad.
La superficie anunciada por Bellavista es, además, construida y no útil. Una vivienda presentada como de 30 metros construidos podría disponer de una superficie interior aprovechable considerablemente inferior.
Las normas mínimas cambian según la ciudad
España no cuenta con una única superficie mínima universal aplicable del mismo modo en todos los municipios.
Las comunidades autónomas y los ayuntamientos pueden establecer condiciones sobre superficie útil mínima, dimensiones de las habitaciones, altura libre, longitud de fachada, iluminación natural o relación entre huecos y superficie interior.
Por ese motivo, una vivienda de determinadas dimensiones puede ser admisible en una ciudad y no cumplir el planeamiento de otra.
Antes de autorizar cuatro viviendas, el ayuntamiento también puede estudiar si la densidad residencial permitida en la parcela admite ese número de unidades. Que el local tenga espacio físico para levantar cuatro divisiones no significa necesariamente que el planeamiento permita crear cuatro domicilios independientes.
Ventilación, luz natural y seguridad contra incendios
Las imágenes de una reforma terminada tampoco permiten saber si se cumplen las exigencias técnicas.
Las viviendas deben respetar las condiciones del Código Técnico de la Edificación, además de la normativa autonómica y municipal. Entre ellas se encuentran las exigencias de salubridad y ventilación, seguridad en caso de incendio, protección frente al ruido, eficiencia energética y accesibilidad.
Las cocinas y los baños necesitan sistemas adecuados de extracción. Los espacios habitables deben disponer de la ventilación e iluminación exigidas, y la evacuación en caso de incendio tiene que resultar compatible con el nuevo uso residencial.
También debe comprobarse el aislamiento acústico entre las cuatro unidades. La creación de varios dormitorios, cocinas y baños dentro de un antiguo espacio diáfano exige soluciones constructivas que no pueden valorarse únicamente por su apariencia.
El acceso y las instalaciones pueden ser decisivos
Otra cuestión importante es cómo se accede a cada vivienda.
Las cuatro unidades deben disponer de un recorrido de acceso legal y seguro. Si para crearlo se ha modificado el portal, la fachada, los pasillos o cualquier elemento común, la intervención puede necesitar autorización comunitaria.
También deben estar correctamente resueltas las instalaciones de electricidad, abastecimiento de agua, saneamiento, ventilación y telecomunicaciones.
No es suficiente con dividir físicamente el espacio mediante tabiques. Para vender las viviendas como cuatro propiedades independientes normalmente será necesario formalizar la segregación, asignar superficies y cuotas, otorgar escritura e inscribir las nuevas fincas.
La pregunta que no puede responderse solo viendo el resultado
Bellavista termina lanzando una cuestión a sus seguidores:
“¿Son infraviviendas?”.
La respuesta no depende de si los apartamentos parecen bonitos, modernos o bien aprovechados.
Tampoco depende exclusivamente de sus dimensiones.
Para saber si son cuatro viviendas legales habría que comprobar, al menos:
- La autorización del cambio de uso.
- El permiso para aumentar el número de viviendas.
- El proyecto técnico y el certificado final de obra.
- La compatibilidad con el planeamiento municipal.
- Las superficies útiles y las condiciones de habitabilidad.
- La ventilación, iluminación, aislamiento y seguridad.
- Los estatutos y acuerdos de la comunidad.
- La división registral y las referencias catastrales.
- La licencia, declaración o título necesario para su ocupación.
Sin esa documentación, no es posible afirmar que Bellavista haya cometido una ilegalidad. Pero tampoco puede concluirse que las cuatro unidades sean viviendas plenamente legales solo porque tengan cocina, baño y dormitorio.
El proyecto puede ser una reconversión completamente autorizada o una división física que aún no cumple todos los trámites. La diferencia no se encuentra en el vídeo: está en los permisos, el proyecto y la documentación municipal.
