Idealista también tiene la "culpa" de que se inflen los precios de la vivienda: "Pides 1.000, puedes sacar 1.300"

La mayoría de explicaciones sobre por qué la vivienda está imposible se detienen en los sospechosos habituales: políticos, fondos, rentistas, bancos. Jaime Palomera propone otra pieza del puzzle: las inmobiliarias y los portales digitales. No como meros intermediarios, sino como actores que moldean el precio y la experiencia cotidiana de comprar y alquilar. Su argumento es incómodo porque desplaza la conversación desde la moral (“caseros malos”) hacia la estructura (“incentivos mal diseñados”). Y porque sugiere que, sin entender quién gana con el precio alto, es muy difícil explicar por qué el precio no baja.

En su relato, el sistema actual se parece menos a un mercado libre que a un circuito que premia siempre la misma dirección: hacia arriba. Comisiones que crecen con el precio, portales que viven del volumen de anuncios, agencias que prometen “cero trabajo” al propietario y cargan el coste al inquilino, y un submercado —el de temporada— que actúa como válvula de escape cuando la ley aprieta. “No es un problema individual, es estructural”, insiste. Y esa frase es el núcleo: el problema no sería que haya “malas inmobiliarias”, sino que el modelo empuja a casi todas a comportarse igual.

El primer motor: hipotecas grandes, precios grandes

Palomera arranca por lo que ya conocemos, pero lo formula con crudeza: el crédito no es neutro. Si el banco financia el 80% —o incluso más— del valor, aumenta la capacidad de compra y, con ella, el techo del precio. Cuanto más puede pagar la demanda, más puede exigir la oferta. Es el viejo círculo vicioso: precio sube → hipoteca sube → precio sube. Y a los bancos, añade, les conviene: a mayor principal, mayor interés total.

Este punto no exonera a nadie, pero sirve para entender una idea clave: el precio no se fija solo “por escasez”, también se fija por capacidad de pago financiada. La vivienda no se compra al contado; se compra con una palanca. Y cuando la palanca está disponible, el mercado se acostumbra a ella.

Lo más grave es el efecto cultural: se normaliza medir la vivienda en cuota mensual, no en coste total. Ese cambio desplaza el debate desde “¿cuánto vale?” a “¿cuánto puedo aguantar?”, un terreno donde el perdedor suele ser quien llega tarde, quien tiene menos ahorro o quien no tiene aval.

La inmobiliaria no es neutral: cobra por porcentaje, no por servicio

El argumento central de Palomera contra la neutralidad de las agencias es sencillo: sus honorarios dependen del precio. No es una tarifa por trabajo, es un porcentaje sobre la operación. Si el piso cuesta más, la agencia gana más. Habrá casos donde interese vender rápido, sí, pero el diseño general no premia bajar el precio: premia sostenerlo.

Aquí aparece la diferencia entre teoría y realidad. En teoría, la agencia debería ayudar a casar oferta y demanda. En la práctica, sostiene Palomera, participa en la construcción de la referencia: “esto vale tanto”, “esto es el mercado”, “esto es lo que se está pagando”. En un entorno donde el comprador no tiene acceso fácil al precio de cierre, la agencia puede convertir una expectativa en norma.

La consecuencia es clara: la intermediación se convierte en un agente de fijación. Y cuando el ingreso se indexa al precio, el modelo tiende a empujar en una sola dirección. No hace falta conspiración: basta con incentivos.

El alquiler capturado: 74,8% en Barcelona, 41% en Madrid

La parte más explosiva del discurso es el dato: en Barcelona, dice, las inmobiliarias intervienen en el 74,8% de los contratos de alquiler. En Madrid, su presencia habría pasado del 26,6% a más del 41% en cinco años. La cifra exacta puede discutirse según fuente y metodología, pero el fenómeno que describe es real y visible: cada vez es más difícil alquilar sin intermediario.

Y si el intermediario es casi obligatorio, el inquilino se convierte en mercado cautivo. No negocia desde la libertad; negocia desde la urgencia. La agencia no solo filtra; puede imponer condiciones, ritmos, documentación, y —cuando es posible— costes adicionales.

Palomera lo resume con una idea incómoda: si no aceptas, te quedas fuera. Y esa es la esencia del mercado tensionado: la competencia ya no está solo por el precio del alquiler, sino por el acceso. Cuando el acceso pasa por un tercero, el tercero gana poder.

El caso real: “pides 1.000, puedes sacar 1.300”

El relato se vuelve concreto con una historia: un propietario hereda un piso, lo anuncia, y ese mismo día recibe seis llamadas de agencias. Una de ellas le dice: “pides 1.000 euros; puedes sacar 1.300”. El propietario objeta: “la ley no lo permite”. Respuesta: “depende de lo que tú quieras”.

La clave llega después: “tú no pagas nada”. ¿Quién paga entonces? Tras insistir, la agencia admite que el servicio se lo cobra al inquilino: 1.560 euros en honorarios, un 10% sobre el precio. Es el mecanismo que Palomera denuncia: prometer rentas más altas al casero, ofrecer gestión “gratis” y trasladar el coste al demandante.

“Llaman al propietario, le prometen más renta, cero trabajo y trasladan los costes al inquilino”, describe. Y ahí se entiende por qué la intermediación crece: es un modelo de captación agresiva que convierte el alquiler en producto empaquetado, no en relación entre partes.

La ley de vivienda y el atajo: temporada como agujero

Palomera sitúa un punto de inflexión en 2023: la ley prohíbe cobrar honorarios al inquilino; debe pagarlos quien contrata (el casero). Pero aparece el agujero: alquiler de temporada (1 a 11 meses). Según su tesis, las agencias impulsan esta fórmula porque permite seguir cobrando al inquilino y mantener el “gratis” al propietario.

El problema no es la temporada legítima —obras, desplazamientos, estancias temporales—. El problema es el uso masivo para vivienda habitual. Cuando se normaliza, el mercado se fragmenta: contratos más cortos, más rotación, más inseguridad. Y esa rotación, precisamente, es rentable para quien vive de intermediación y anuncios.

La consecuencia es una precariedad invisible: la familia no solo paga más; vive peor. Y el “dinamismo” se convierte en sinónimo de mudanzas forzosas.

Portales como árbitros interesados: del dato inflado a la profecía autocumplida

Palomera reserva la crítica más dura para los portales: no describen, prescriben. Su negocio depende del volumen de anuncios y de la rotación: más mudanzas, más anuncios, más ingresos. Y, por tanto, menos estabilidad contractual.

Introduce dos acusaciones concretas: primero, que hubo sanciones por pactos de comisiones (menciona un mínimo del 4% en ventas o un mes de alquiler). Segundo, que los portales publican precios un 30%-40% por encima del cierre real. Pone un ejemplo: Idealista y Fotocasa habrían comunicado 1.128 euros de alquiler medio en Madrid, mientras el precio real firmado sería 881 euros (≈ +28%).

Incluso añade un detalle revelador: si intentas publicar barato, el propio portal te avisa de que estás “por debajo del mercado”. Ese aviso, más que ayuda, es un empujón. Y cuando esos datos inflados se convierten en notas de prensa reproducidas sin filtro, el mercado aprende que “se puede cobrar más”.

La salida que propone: tarifas fijas y mediación con interés general

La receta de Palomera es radical en lo que toca el nervio del negocio: cambiar el modo de remuneración. Sustituir comisiones proporcionales por tarifas fijas, supervisadas y transparentes, y crear servicios públicos o sin ánimo de lucro de mediación. La idea es simple: si cobras lo mismo venda a 250.000 o a 350.000, tu incentivo deja de ser inflar.

No es una solución mágica —la oferta seguirá importando—, pero apunta al corazón del problema: mientras el negocio esté ligado a precio y rotación, el sistema empuja hacia arriba. Y el derecho a la vivienda se vuelve imposible de garantizar.