Caixabank, Santander y otros estudian las hipotecas a 70 años que se heredan de padres a hijos

El mercado inmobiliario español atraviesa uno de sus momentos más complejos: los precios de la vivienda están en máximos históricos y cada vez resulta más difícil para las familias acceder a una hipoteca convencional. Ante este panorama, empieza a sonar con fuerza una propuesta que en otro tiempo ya generó polémica: las hipotecas ultra-largas, con plazos de hasta 70 años.

Ya lo expresaron hace unas semanas directivos de Grupo Gestilar, Premier España, Grupo Ferrocarril, Grupo Insur y Aurora Homes en la V edición de La Gran Jornada Inmobiliaria. Pero es que son muchos, como Hipotea Asesores, los que llevan tiempo dando vueltas a la idea. Se hace en otros países y los bancos españoles, tal y como aseguran diversos promotores inmobiliarios, no descartan la idea de aplicarlas a medio plazo en vista a cómo evoluciona el mercado inmobiliario.

Incluso el propio economista Juan Ramón Rallo ha dejado claro que la idea está ahí porque las familias españolas no pueden soportar los precios de la vivienda. Esa idea es la que se ha escuchado tanto en las oficinas del Banco Santander como de Caixabank, así como de otros bancos que ven que necesitan una solución para este problema de la vivienda.

Aunque pueda parecer una idea descabellada, lo cierto es que ya se aplican en países como Suiza y distintos bancos españoles estudian la posibilidad de ofrecerlas en un futuro próximo.

¿Qué es una hipoteca a 70 años?

Se trata de un préstamo hipotecario que extiende el plazo de amortización prácticamente durante toda la vida del titular, reduciendo al mínimo la cuota mensual. Este tipo de producto está especialmente pensado para jóvenes compradores o familias con menor capacidad financiera, y en la práctica recuerda a las llamadas hipotecas heredables que se ofrecieron en España antes de la crisis de 2008.

Un ejemplo práctico: una hipoteca de 200.000 euros al 2,5% tendría una cuota aproximada de 790 € al mes a 30 años. Si el plazo se alarga a 70 años, la cuota baja a 504 € mensuales.

Ventajas inmediatas

• Cuotas más bajas, lo que amplía la accesibilidad a viviendas más caras.

• Más poder adquisitivo inmobiliario, al permitir destinar menos renta mensual al préstamo.

• Flexibilidad financiera, dejando margen para otros gastos o inversiones.

Riesgos y desventajas

• Endeudamiento vitalicio: muchos prestatarios llegarían a la jubilación sin haber terminado de pagar, e incluso podrían dejar la deuda en herencia.

• Coste total mayor: los intereses acumulados durante 70 años multiplican el precio real de la vivienda.

• Riesgo macroeconómico: un sobreendeudamiento generalizado podría desestabilizar el mercado en tiempos de crisis.

El recuerdo de 2008

España ya vivió un episodio parecido antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Entonces se concedían préstamos con plazos excesivos, a menudo de hasta el 100% del valor tasado, lo que alimentó una espiral de precios insostenible. Aunque la regulación actual es más estricta —gracias a Basilea III y a la ley hipotecaria—, la preocupación es que el mercado repita viejas dinámicas bajo un formato nuevo.

La realidad actual de las hipotecas en España

Hoy, el plazo habitual de una hipoteca ronda los 30 años, con excepciones que alcanzan los 40 años. En la práctica, la mayoría de préstamos se cancelan antes de 20 años gracias a amortizaciones anticipadas o a la venta del inmueble. Esto podría jugar a favor de las hipotecas ultra-largas: se usarían como herramienta temporal para reducir cuotas, sin necesidad de mantenerlas hasta el final del plazo.

¿Solución real o parche peligroso?

Las hipotecas a 70 años pueden facilitar el acceso inmediato a la vivienda, especialmente a los jóvenes. Sin embargo, también podrían inflar aún más los precios si aumentan artificialmente la demanda.

Los bancos españoles ya miran hacia Suiza, donde este modelo se ha normalizado, y no descartan su lanzamiento en los próximos años como fórmula de captación de clientes. La cuestión es si esta herramienta servirá para abrir la puerta a más familias o si terminará siendo un nuevo riesgo financiero camuflado de solución.