Esto que han hecho los "fondos buitre" deja claro que la vivienda no subirá más en España
Lo que han hecho los fondos buitre en el mercado inmobiliario deja claro que el precio de la vivienda en España no subirá más, descubre por qué esta noticia es clave para quienes buscan casa
Los grandes fondos internacionales han empezado a desprenderse de sus carteras de vivienda en España, marcando un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario. En total, han puesto a la venta o en proceso de recapitalización más de 25.000 viviendas, valoradas en más de 5.000 millones de euros, en lo que se considera una de las mayores reestructuraciones residenciales de la última década.
Aunque oficialmente las ventas se justifican por la nueva regulación del alquiler y la menor rentabilidad, este movimiento también refleja un síntoma claro de que los fondos prevén que el precio de la vivienda en España ha tocado techo o, al menos, que no crecerá al mismo ritmo que en los últimos años.
Los grandes fondos se repliegan: Blackstone, Cerberus y Ares encabezan la salida
Entre las entidades que lideran esta desinversión se encuentran Blackstone, Cerberus, Ares, Azora, CBRE IM y Madison, según el diario Expansión.
El fondo Ares ha iniciado la venta de 6.000 viviendas gestionadas por Avalon, muchas procedentes del plan VIVE de la Comunidad de Madrid, con un valor cercano a 1.200 millones de euros.
Por su parte, Blackstone, a través de su socimi Fidere, ha puesto en el mercado 5.200 viviendas situadas en Madrid y Guadalajara, con una valoración similar.
Cerberus, uno de los mayores propietarios de vivienda en España, estudia vender entre 3.500 y 4.000 pisos —también en la capital— por un importe de hasta 900 millones.
A su vez, Azora, CBRE IM y Madison analizan la recapitalización de Nestar, una plataforma con 9.500 viviendas valoradas en 1.750 millones de euros.
En conjunto, este movimiento masivo aumentará la oferta de vivienda en un momento en que escasea, lo que podría presionar a la baja los precios.
Un mercado que cambia de fase: el fin del boom del alquiler institucional
La nueva Ley de Vivienda, con sus límites al alquiler en zonas tensionadas y la creciente inseguridad jurídica para los grandes tenedores, ha provocado que invertir en vivienda para alquilar haya dejado de ser tan rentable como antes.
Según expertos del sector, estos fondos perciben que el modelo de “build to rent” —construir para alquilar— ya no ofrece los mismos márgenes y que la rentabilidad futura es incierta.
En palabras de analistas del mercado, la salida de los fondos “marca el fin del ciclo del alquiler institucional en España” y abre una nueva etapa dominada por compradores particulares y pequeños inversores.
Además, los fondos suelen anticipar tendencias: si los grandes capitales internacionales comienzan a vender, es porque ya no esperan un aumento significativo del valor de sus activos. Es decir, consideran que la vivienda ha alcanzado su punto máximo de rentabilidad.
Más oferta, posible alivio de precios
El efecto inmediato de esta venta masiva podría ser una ligera corrección en los precios de compraventa. Los fondos están liberando decenas de miles de viviendas en un mercado con una demanda aún muy fuerte, lo que, según los expertos, podría aliviar la presión sobre los precios.
Sin embargo, no se esperan descensos drásticos. El volumen de viviendas que los fondos pondrán en venta, aunque relevante, sigue siendo limitado frente al déficit estructural del mercado español, que necesita más de 200.000 viviendas nuevas al año y apenas construye entre 80.000 y 100.000.
Aun así, este aumento puntual de la oferta llega en un momento clave: los tipos hipotecarios fijos han caído en torno al 2,2%, y muchas familias vuelven a plantearse la compra como alternativa al alquiler.
Un cambio de ciclo con impacto en todo el país
A pesar de la desinversión de los fondos, el mercado inmobiliario seguirá activo en 2025, con previsiones de más de 750.000 compraventas y una subida media de precios del 4% al 8%, hasta rozar los 2.000 euros por metro cuadrado.
Las regiones más dinámicas serán Madrid, Cataluña, la Comunidad Valenciana y Andalucía, que concentrarán más de la mitad de las operaciones, junto a las autonomías del norte impulsadas por el turismo y la inversión extranjera.
No obstante, los expertos coinciden en que el verdadero reto del mercado español será garantizar la seguridad jurídica y una oferta suficiente a precios razonables.
Si la tendencia de los fondos buitre continúa, España podría volver a un modelo más equilibrado, donde el protagonismo pase de los grandes inversores internacionales a las familias y pequeños propietarios.
