Según UBS, el riesgo de burbuja inmobiliaria se dispara en Madrid: los precios suben un 13,6% en un año

Madrid vuelve a encender todas las alarmas. El último Global Real Estate Bubble Index 2025 de UBS, difundido por Visual Capitalist, coloca a la capital española en el grupo de ciudades “sobrevaloradas” y le atribuye un aumento real de precios del 13,6% entre 2024 y 2025, el mayor repunte de todas las urbes analizadas.

Madrid, ciudad “sobrevalorada” y líder en subidas

En el mapa de UBS, Madrid aparece con un índice cercano a 0,8 puntos, lo que la sitúa en la franja amarilla de mercados “overvalued”: no se etiqueta aún como burbuja pura, pero sí como mercado donde los precios se han desconectado de los ingresos locales y de los alquileres.

El gráfico de variación anual de precios es todavía más llamativo:

• Madrid encabeza el ranking mundial con +13,6% de subida real de la vivienda.

• Le siguen Dubái (+11,1%), Tokio y Zúrich (en torno al +5%).

• En el lado contrario, ciudades como Singapur, Vancouver o Múnich registran caídas de entre el –6% y el –8%.

Es decir, mientras en buena parte del mundo desarrollado los precios se enfrían o incluso corrigen, Madrid va en dirección contraria y acelera.

La realidad del mercado

El informe de UBS llega en pleno debate en redes por anuncios de pisos “perfectos para pareja joven” por más de un millón de euros en barrios céntricos, con apenas una habitación y superficies que los usuarios de Reddit discuten si llegan siquiera a los 70 m² “sumando techo y escaleras”.

Los comentarios —que hablan de “ragebait inmobiliario”, “pisejos” a 14.000 euros el metro cuadrado y de que “por ese dinero te compras media ciudad en Argentina”— ilustran algo que el índice de UBS pone en datos: la percepción de que el precio de la vivienda en Madrid se ha desconpegado por completo de los salarios medios.

Madrid frente al resto de grandes ciudades

En la foto global del informe:

• En máximo riesgo de burbuja (índice > 1,5) aparecen Miami, Zúrich, Múnich, Frankfurt o Tokio, entre otras.

• Madrid no llega a esa zona roja, pero comparte el grupo de ciudades sobrevaloradas con Ámsterdam, Vancouver, Toronto, Dubái o Sídney.

• Mercados como Londres, París, Nueva York o San Francisco figuran, según UBS, como “razonablemente valorados”, con subidas mucho más moderadas o incluso descensos.

La paradoja es clara: Madrid no es aún “Miami o Zúrich” en riesgo de burbuja plena, pero está subiendo los precios más rápido que ellos.

Qué mide realmente UBS

El Real Estate Bubble Index no se limita al precio por metro cuadrado. Combina varios factores:

• Relación entre el precio de compra y el salario medio.

• Relación entre precio de compra y alquiler.

• Ritmo de construcción y crédito hipotecario.

• Evolución real (descontada la inflación) del valor de la vivienda.

Cuando el índice supera cierto umbral, UBS considera que el mercado entra en zona de “burbuja o riesgo de burbuja”, porque ni los alquileres ni los sueldos justifican ya esas valoraciones.

¿Y ahora qué?

Con un +13,6% de subida anual y catalogada ya como ciudad sobrevalorada, la pregunta para Madrid es evidente:

• ¿Seguirán los precios escalando mientras la demanda internacional y la inversión especulativa mantengan el pulso?

• ¿O veremos una corrección similar a la que ya se observa en otras grandes capitales cuando los tipos de interés bajen o la rentabilidad del alquiler deje de cuadrar?

Por ahora, lo que muestran los datos de UBS: el acceso a la vivienda en Madrid se está convirtiendo en un lujo, y cada nuevo anuncio de “ático para pareja joven” a siete cifras se siente menos como una anécdota graciosa y más como un síntoma de algo que se está tensando demasiado.