"Cesión a terceros": la cláusula al comprar una casa que te puede costar caro
Al comprar una casa, la cláusula de cesión a terceros puede parecer un detalle menor pero te puede costar caro descubre qué implica y cómo protegerte para evitar sorpresas desagradables
Firmar un contrato de arras sin leer cada cláusula puede salir muy caro. El experto inmobiliario Sergio Excellence Circle ha puesto el foco en una condición que, según explica, muchos propietarios aceptan sin conocer realmente sus implicaciones: el llamado pacto de cesión a terceros. A primera vista parece una cláusula técnica sin demasiada importancia, pero en determinadas operaciones permite que quien firma inicialmente la compra no adquiera finalmente la vivienda, sino que ceda ese derecho a otra persona obteniendo un beneficio económico por el camino.
La operación puede ser perfectamente legal, pero si el vendedor desconoce cómo funciona, podría acabar vendiendo su inmueble por debajo de su valor de mercado mientras un tercero obtiene una plusvalía sin haber llegado siquiera a escriturar la vivienda.
¿Qué es la cesión a terceros?
En un contrato de arras, el comprador y el vendedor se comprometen a formalizar posteriormente la compraventa definitiva.
Sin embargo, algunas arras incluyen una cláusula que autoriza al comprador a ceder su posición contractual a otra persona antes de la firma ante notario.
@sergioexcellencecircle Una cláusula que parece inocente en tus arras puede convertir tu venta en un pase y dispararte los impuestos. Te explico qué es el pacto de cesión a terceros y cómo protegerte antes de firmar. 👇 Si la firmas sin acotarla, quien compra puede vender a otro el derecho sobre tu casa con sobreprecio, un dinero que tú no percibes pero que Hacienda sí puede tener en cuenta. Resultado: acabas pagando más impuestos por una operación que ya no controlas. ¿La solución? No la elimines sin más: acótala. Limita la cesión a familiares directos y nunca la dejes abierta a cualquiera. ¿Conocías este riesgo? Cuéntamelo en comentarios. 👇 Guarda este vídeo si vas a firmar unas arras este año. #sergioexcellence #ExcellenceCircle #arras #contratodearras #comprarcasa ♬ sonido original - Sergio_excellence_circle
En la práctica, quien firmó inicialmente desaparece de la operación y entra un nuevo comprador que adquiere los derechos pactados.
Este mecanismo puede responder a motivos perfectamente legítimos, como incorporar posteriormente a un cónyuge, un hijo o una sociedad familiar que finalmente realizará la compra.
El problema aparece cuando hay beneficio económico
Según explica Sergio Excellence Circle, el riesgo surge cuando esa cesión no es gratuita.
En algunos casos, el comprador inicial vende su derecho de compra a un tercero por un precio superior al pactado inicialmente con el propietario.
Es decir, obtiene una ganancia simplemente por haber reservado previamente la vivienda.
Mientras tanto, el vendedor mantiene el precio original acordado y no participa en ese beneficio adicional.
En la práctica, el inmueble puede haber aumentado de valor sin que el propietario reciba un solo euro de esa diferencia.
Las posibles consecuencias fiscales
El experto también advierte de que determinadas operaciones pueden tener implicaciones tributarias.
Dependiendo de cómo se estructure la cesión, la Agencia Tributaria podría analizar si existe una transmisión de derechos con efectos fiscales propios para las partes implicadas.
No obstante, las consecuencias dependen de la forma concreta en que se articule la operación y de la normativa aplicable, por lo que no puede afirmarse que toda cesión implique automáticamente un aumento de impuestos para el vendedor.
Precisamente por esa complejidad, especialistas en derecho inmobiliario recomiendan revisar cuidadosamente este tipo de cláusulas antes de firmar cualquier documento.
Una cláusula habitual... pero que conviene limitar
La cesión de contrato no es una figura extraña dentro del mercado inmobiliario.
De hecho, muchos contratos la incluyen para facilitar cambios de última hora cuando el comprador definitivo aún no está completamente decidido.
El problema aparece cuando la autorización se redacta de forma demasiado amplia y permite la cesión a cualquier tercero sin restricciones.
Por ello, numerosos profesionales aconsejan limitar expresamente esa posibilidad únicamente a familiares directos o sociedades vinculadas al comprador, evitando que el contrato pueda utilizarse con fines puramente especulativos.
El contrato de arras merece la misma atención que la escritura
Muchos compradores y vendedores consideran que el documento verdaderamente importante será la escritura pública ante notario.
Sin embargo, el contrato de arras ya fija buena parte de las obligaciones que posteriormente serán difíciles de modificar.
Precio, plazos, penalizaciones, distribución de gastos, financiación o posibilidad de cesión quedan normalmente establecidos desde ese primer acuerdo.
Un error en esta fase puede condicionar toda la operación posterior.
El consejo de Sergio Excellence Circle parte de una idea sencilla: no firmar un contrato únicamente porque parezca un trámite previo.
Cada cláusula puede tener consecuencias económicas relevantes y, en caso de duda, resulta recomendable consultar previamente con un abogado especializado o un profesional del sector inmobiliario.
La compraventa de una vivienda suele ser la operación económica más importante de la vida de muchas familias. Dedicar unos minutos a revisar un contrato puede evitar conflictos legales, pérdidas económicas o sorpresas fiscales cuando ya sea demasiado tarde para corregirlas.
