Fin a la “jungla” normativa: Andalucía deroga cuatro leyes de vivienda y estrena su propio modelo contra la okupación

La Ley de Vivienda de Andalucía ha entrado hoy en vigor con una promesa ambiciosa: multiplicar la oferta de vivienda protegida y asequible, reducir los tiempos administrativos y reforzar la seguridad jurídica de los propietarios frente a la ocupación ilegal. El Ejecutivo de Juanma Moreno presume de haber cuadruplicado el número de VPO desde 2019 y de liderar los inicios de vivienda —libre y protegida— en 2025, en contraste con la parálisis en otras regiones.
La consejera de Fomento, Rocío Díaz, defiende que la norma nace “del diálogo y para mejorar la vida de los andaluces” y llega como remate a un paquete iniciado en 2019 con el Plan Vive, la nueva Ley del Suelo y los avales públicos para primeras compras.
Pero tras los grandes titulares llega la letra pequeña: áreas prioritarias de vivienda, comisiones de colaboración público-privada, inventarios únicos, nuevas densidades edificatorias, comités antiocupación y la derogación de cuatro leyes anteriores.
La cuestión clave es si esta arquitectura normativa será capaz de pasar del papel a la obra… y hacerlo a tiempo para aliviar una escasez de vivienda que ya es estructural en buena parte de la comunidad.

Una ley para multiplicar la vivienda protegida

El primer objetivo declarado de la nueva ley es acelerar el aumento de la oferta de viviendas protegidas. El Gobierno andaluz presume de haber multiplicado por cuatro la VPO iniciada en los últimos seis años y de haber convertido a la comunidad en la región donde más vivienda —libre y protegida— se ha puesto en marcha en 2025. La norma se presenta como el marco estable que faltaba para consolidar esa tendencia.

El diagnóstico de partida es conocido: salarios que crecen menos que los precios, alquileres tensionados en áreas urbanas y un acceso a la vivienda extremadamente difícil para jóvenes y clases medias. Frente a ello, la Junta pone el foco en la oferta, con un mensaje claro: más suelo, más promoción y más rehabilitación antes que límites administrativos de precios.

La ley se apoya en medidas ya en marcha como el Plan Vive en Andalucía, de horizonte a diez años, las ayudas directas a promotores públicos y privados y el aval Garantía Vivienda Andalucía, que ha permitido financiar la primera vivienda a 2.365 familias. El reto ahora es que el nuevo marco sirva para dar el salto de las decenas de miles de viviendas en planificación a vivienda entregada y habitable, donde hasta ahora muchas comunidades han fracasado.

Áreas prioritarias y suelo: dónde se concentrará el esfuerzo

Una de las grandes novedades es la creación de “áreas prioritarias” de vivienda, zonas donde la dificultad de acceso es más grave y donde la Administración concentrará recursos: ayudas al alquiler, ayudas a la compra, incentivos a la construcción y a la rehabilitación. La idea es abandonar el café para todos y dirigir el dinero público allí donde la tensión es máxima.

En paralelo, la ley consolida el trabajo sobre la bolsa de suelo para VPO. Hasta ahora, el Decreto-ley previo ha aflorado parcelas con capacidad para más de 40.000 viviendas protegidas en los 13 municipios andaluces de más de 100.000 habitantes. Más de 80 ayuntamientos, que suman cinco millones de habitantes, se han adherido ya al esquema que permite aumentar densidad y edificabilidad en parcelas a cambio de que la nueva vivienda sea protegida.

La norma aspira a extender este modelo a más municipios y a agilizar la transformación del suelo. El riesgo evidente es que la disponibilidad teórica de parcelas no se traduzca en grúas si no se acompaña de financiación, seguridad jurídica y tiempos administrativos razonables. Suelo hay; falta comprobar si habrá inversión suficiente para convertirlo en vivienda real.

Colaboración público-privada y nuevas fórmulas para promotores

La ley apuesta de forma explícita por la colaboración público-privada en todas sus variantes. Se crea una Comisión Andaluza de Colaboración Público-Privada en Vivienda, llamada a buscar nuevas fórmulas que complementen iniciativas como la permuta de suelo por vivienda, el desarrollo y urbanización conjunta de suelos o los acuerdos a largo plazo con inversores institucionales.

El mensaje al sector es doble: por un lado, se reconoce que la Administración por sí sola no puede levantar el parque residencial asequible que Andalucía necesita; por otro, se intenta ofrecer un marco más estable para que los promotores se animen a entrar en VPO sin percibirla como un negocio ruinoso.

Entre las herramientas, la norma consolida la posibilidad de aumentar densidades y edificabilidades cuando el promotor se compromete a destinar el proyecto a vivienda protegida, al menos durante un periodo determinado. Son mecanismos diseñados para hacer rentable la VPO sin disparar el precio final, pero que exigirán una monitorización cuidadosa para evitar efectos perversos en forma de saturación de servicios o tensiones urbanísticas.

La clave estará en si la Comisión andaluza es un foro meramente consultivo o si acaba aterrizando en acuerdos concretos y calendarios verificables de nuevas promociones asequibles.

Rehabilitación, barrios degradados y eficiencia energética

Otro de los ejes de la Ley de Vivienda de Andalucía es la rehabilitación del parque existente. La norma se propone facilitar la reconstrucción de barriadas degradadas y la eliminación de la infravivienda bajo criterios de sostenibilidad social, ambiental y económica.

En el articulado se recogen obligaciones y estímulos para mejorar la calidad, eficiencia energética e hídrica de los inmuebles, desde el aislamiento y la climatización eficiente hasta la modernización de instalaciones comunes. Para coordinar este salto cualitativo, se crea la Comisión Técnica para la Calidad de la Vivienda en Andalucía, que deberá impulsar, entre otras cosas, la industrialización de la construcción: sistemas modulares, prefabricación y procesos que reduzcan plazos y costes manteniendo estándares altos.

La apuesta por la rehabilitación tiene una lectura clara: no hay solución al problema de la vivienda solo con obra nueva, especialmente en cascos urbanos consolidados. Reactivar barrios con vivienda obsoleta, mejorar su entorno y elevar la calidad de los inmuebles puede generar una oferta adicional relevante sin consumir más suelo virgen.

El desafío es de financiación y gestión: muchas de estas actuaciones exigen inversiones intensivas en barrios con rentas bajas, donde la capacidad de pago de los residentes es limitada. Sin un diseño fino de ayudas y participación privada, el riesgo es que la rehabilitación se quede en declaración de intenciones.

Ocupación ilegal, desahucios y seguridad jurídica del propietario

La nueva ley dedica un bloque específico a garantizar el buen uso del parque residencial y combatir la ocupación ilegal y la sobreocupación, a la vez que refuerza la protección de los más vulnerables dentro de las competencias autonómicas.

Para ello se crea una Comisión de Coordinación en materia de desahucios y lucha contra la ocupación ilegal, donde se sentarán las consejerías de inclusión social, justicia y política interior, además de organismos estatales y regionales. Esta estructura deberá articular mecanismos de asesoramiento e información para casos de desahucios y ocupaciones, intentando equilibrar el derecho a la propiedad con la atención a familias en situación límite.

El Gobierno andaluz subraya que la ley refuerza la seguridad jurídica del propietario, en contraposición con los efectos que atribuye a la Ley Estatal de Vivienda: subida de precios, caída de oferta, incertidumbre jurídica y aumento de la ocupación. La intención política es clara: enviar a los pequeños arrendadores el mensaje de que “no están solos” y que la Junta no penalizará fiscal ni regulatoriamente el alquiler residencial.

La incógnita, sin embargo, reside en la capacidad real de coordinación entre administraciones y en los tiempos de respuesta. En fenómenos como la ocupación ilegal, donde los daños se producen en días, la efectividad de la ley se medirá por la rapidez con la que los propietarios perciban cambios tangibles, no por el número de comisiones creadas.

Simplificación normativa

Uno de los efectos más visibles de la nueva ley es la limpieza del laberinto jurídico previo. La norma deroga hasta cuatro leyes:

• la Ley de la Vivienda Protegida en Andalucía de 2005,

• la Ley del Derecho a la Vivienda de 2010,

• la Ley de Función Social de la Vivienda de 2013,

• y la Ley de Tanteo y Retracto de 2018.

La Junta sostiene que esta dispersión normativa generaba inseguridad jurídica, solapamientos y trámites redundantes. Con la nueva ley, Andalucía se convierte en la primera comunidad en aprobar un texto completo y renovado tras la entrada en vigor de la Ley Estatal de Vivienda, que acumula ya dos años y medio de vigencia.

El Ejecutivo de Juanma Moreno no esconde que uno de los objetivos es “contrarrestar” los efectos de la norma estatal, a la que atribuye un encarecimiento de precios, una reducción de la oferta y mayor incertidumbre para los propietarios. La ley andaluza se presenta así como una alternativa basada en incentivos, seguridad jurídica y aumento de oferta, frente a los mecanismos de control de precios y zonas tensionadas del Estado.

El contraste con otras comunidades será inevitable: mientras algunas apuran la aplicación máxima del marco estatal, Andalucía consolida una vía propia que será observada con lupa por el sector y por el resto de regiones.

El músculo presupuestario: más de 700 millones y un 180% más gasto

Ningún marco normativo funciona sin recursos detrás. La Junta destaca que ha incrementado año a año el presupuesto en vivienda, hasta alcanzar los 740 millones de euros, un 40% más que en 2025 y un 180% más que en 2018. El mensaje político es contundente: el gasto en vivienda se ha casi triplicado frente al último año de gobierno socialista.

Este esfuerzo presupuestario se ha materializado en un paquete de 460 millones en incentivos al acceso a la vivienda, entre ellos el citado aval hipotecario para jóvenes y familias sin ahorros suficientes y ayudas a la promoción de vivienda asequible. En teoría, la nueva ley permitirá orientar mejor ese dinero hacia áreas prioritarias, rehabilitación y proyectos con mayor impacto.

La cuestión, una vez más, será de ejecución. El sector recuerda que los fondos europeos para rehabilitación energética han evidenciado hasta qué punto la burocracia puede frenar la llegada del dinero a obra. La ley andaluza promete simplificación administrativa y reducción de plazos; el termómetro de su éxito estará en la velocidad con la que los 740 millones se conviertan en licencias, obras y llaves entregadas.

Para los ciudadanos, la prueba decisiva será sencilla: si en los próximos años hay más vivienda disponible, a precios asumibles y con menos miedo a la ocupación, la ley se percibirá como un éxito. Si, por el contrario, las comisiones se multiplican pero las promociones no arrancan, la norma pasará a engrosar la lista de grandes promesas incumplidas. El tablero está ya definido; ahora falta que las grúas y las escrituras lo confirmen.