La vivienda en Nueva Zelanda cae un 1,2% en enero
El mercado residencial de Nueva Zelanda ha arrancado 2026 con una ligera marcha atrás. Según el Real Estate Institute of New Zealand (REINZ), el precio mediano de la vivienda retrocedió un 1,2% en enero respecto a diciembre, una corrección que llega acompañada de una caída del 8,9% en las ventas mensuales. En términos interanuales, sin embargo, los precios aún avanzan un 0,4%, mientras que el número de operaciones se sitúa apenas un 0,6% por debajo del nivel de enero de 2025.
La foto es la de un mercado en pausa más que en crisis. Las vacaciones de verano en el hemisferio sur y un episodio de meteorología severa en la Isla Norte han enfriado la actividad justo en un momento en el que compradores y vendedores empezaban a recuperar algo de confianza.
“Interpretar el mercado en verano siempre es complejo”, admitió la consejera delegada de REINZ, Lizzy Ryley, al presentar los datos. La clave ahora será discernir cuánto de esta debilidad responde a factores temporales y cuánto a unos tipos de interés todavía elevados y a la pérdida de poder adquisitivo de los hogares.
Un arranque de año con cifras a la baja
El titular de enero es claro: precio mediano -1,2% mes a mes y ventas -8,9% frente a diciembre. En bruto, la fotografía podría sugerir un nuevo giro bajista del ciclo inmobiliario neozelandés, que desde sus máximos de 2021 ha vivido ajustes de doble dígito en muchas zonas. Sin embargo, los propios agentes del sector piden cautela antes de extraer conclusiones estructurales a partir de un solo mes.
Desde REINZ recuerdan que enero es, año tras año, uno de los meses con menor volumen de transacciones, con muchos vendedores esperando a febrero o marzo para sacar su vivienda al mercado. Eso significa que cualquier perturbación adicional —como los episodios de fuertes lluvias y cortes de infraestructura registrados este año en la Isla Norte— se amplifica estadísticamente.
En términos interanuales, el panorama es mucho menos dramático: los precios suben un 0,4% frente a enero de 2025, lo que en la práctica equivale a estancamiento real si se tiene en cuenta una inflación que sigue en torno a niveles medios de un dígito. Las ventas, por su parte, apenas se sitúan un 0,6% por debajo de hace un año, muy lejos de las caídas de más del 20% que se vieron en los tramos más duros del ajuste post-pandemia.
Estacionalidad veraniega y lluvias extraordinarias
La propia REINZ subraya que “entre noviembre y febrero la actividad refleja patrones estacionales más que cambios de fondo”. El verano austral concentra vacaciones escolares, cierres empresariales y desplazamientos masivos hacia zonas costeras, lo que reduce tanto la oferta como la demanda efectiva de vivienda en las grandes ciudades y centros regionales.
En enero de 2026, a esos factores habituales se ha sumado un episodio de meteorología extrema en partes de la Isla Norte que ha complicado visitas, tasaciones y firmas. Lluvias intensas, cortes de carretera y problemas en algunas redes eléctricas han llevado a aplazar operaciones que, en circunstancias normales, se habrían cerrado antes de fin de mes.
Todo ello se traduce en un descenso del número de listados nuevos y en un aumento de los días promedio en mercado, que se sitúan, según agentes consultados, en el entorno de las 4 a 6 semanas en muchas áreas, frente a las 2 o 3 semanas típicas de los picos alcistas. La consecuencia es un mercado aparentemente más frío, pero donde una parte del frenazo responde simplemente a que compradores y vendedores estaban mirando hacia la playa más que hacia los portales inmobiliarios.
Precios “bastante estables” tras ajustar estacionalidad
La clave del comunicado de REINZ está en el matiz técnico. Una vez ajustadas las cifras por estacionalidad, Lizzy Ryley sostiene que los precios se han mantenido “en líneas generales bastante estables” y que el patrón dominante es el de una confianza que vuelve poco a poco, no de forma acelerada.
En otras palabras: el -1,2% mensual no señala, a juicio del instituto, un nuevo tramo de caídas generalizadas, sino ruido estadístico sobre una meseta de precios que llevan meses moviéndose en una banda estrecha. Tras el fuerte ajuste de 2022-2023, cuando algunas zonas llegaron a perder más del 15% desde máximos, el mercado parece haber encontrado un nuevo nivel de equilibrio donde las grandes rebajas ya se han producido pero las subidas todavía son tímidas.
Para muchos hogares, este contexto tiene un sabor agridulce. Por un lado, la inflación de precios se ha moderado desde tasas de dos dígitos a incrementos muy cercanos a cero, lo que facilita la planificación financiera. Por otro, los tipos hipotecarios siguen claramente por encima del 5-6% en muchos plazos, lo que limita el ahorro mensual que puede generar cualquier corrección adicional de precios.
Compradores prudentes, vendedores menos urgidos
Los datos de enero encajan con un mercado donde ni compradores ni vendedores tienen prisa. La subida previa de tipos ha enfriado el apetito por endeudarse a largo plazo, pero a la vez ha reducido la urgencia de vender de quienes pudieron fijar sus hipotecas a tipos bajos en años anteriores.
Los agentes inmobiliarios describen un comportamiento más selectivo: compradores que esperan mejores oportunidades y no dudan en volver a negociar tras una tasación conservadora, y vendedores que ajustan precios solo cuando detectan falta de interés real. La sensación dominante es que se ha pasado de la “subasta permanente” de 2020-2021 a un entorno en el que cada operación requiere más tiempo, información y flexibilidad.
La propia Ryley lo resume así: “La confianza se está reconstruyendo de forma gradual, no vemos un repunte especulativo ni un desplome”. Esa prudencia, sin embargo, tiene implicaciones. Para los jóvenes que buscan su primera vivienda, un mercado más lento puede ser una buena noticia si se traduce en más margen para comparar. Para los inversores que viven de rotar activos rápidamente, en cambio, el entorno actual obliga a asumir horizontes más largos y rentabilidades más moderadas.
Tipos altos, crédito más estricto y acceso a la vivienda
Aunque el comunicado de REINZ se centra en la estacionalidad, el telón de fondo sigue siendo un ciclo monetario restrictivo. Después de varias subidas de tipos para frenar la inflación post-pandemia, las hipotecas a tipo fijo a dos y tres años se mantienen claramente por encima de los mínimos históricos, lo que encarece entre un 20% y un 30% la cuota mensual frente a los niveles de 2021 para un mismo importe de préstamo.
A ello se suma una política de crédito más prudente. Los bancos aplican con mayor rigor los tests de estrés de ingresos y mantienen límites de apalancamiento más conservadores, especialmente para inversores con múltiples propiedades. El resultado es que una parte de la demanda potencial —particularmente jóvenes y hogares con ingresos medios— sigue quedándose fuera, a pesar de que nominalmente los precios ya no suben con fuerza.
En este contexto, una variación mensual del -1,2% no cambia el diagnóstico de fondo: la asequibilidad de la vivienda sigue siendo un reto estructural en muchas zonas urbanas del país. La discusión política sobre si introducir ayudas adicionales al comprador, revisar las normas fiscales sobre inversión o ampliar el parque de vivienda social volverá a intensificarse si los próximos meses no traen mejoras claras.
Inversores, alquiler y construcción: efectos de segunda ronda
El mercado de compraventa no es el único afectado por este arranque de año frío. La demanda de alquiler sigue alta, especialmente en las principales ciudades, donde la llegada de inmigración neta positiva y la vuelta de estudiantes internacionales presiona una oferta limitada. Si los propietarios perciben que el capital ya no se revaloriza con el ritmo de años anteriores, es probable que busquen compensar parte de esa moderación vía renta, lo que puede mantener la tensión sobre los inquilinos.
En el sector promotor, la combinación de costes de construcción elevados, mano de obra ajustada y ventas más lentas obliga a replantear calendarios y márgenes. Muchos proyectos que se lanzaron cuando los precios crecían a ritmos de doble dígito anual ahora se enfrentan a un entorno donde cualquier sobrecoste puede hacer inviable la rentabilidad prevista. Eso se traduce en retrasos, redimensionamientos o, en algunos casos, cancelaciones discretas de desarrollos.
Para los inversores institucionales —fondos de pensiones, aseguradoras— que habían visto en la vivienda neozelandesa un activo defensivo, enero supone más bien una confirmación de tendencia: menos “historia de crecimiento”, más “historia de yield estable”. El foco se desplaza de la especulación sobre el precio de salida a la calidad de los flujos de alquiler y a la gestión eficiente de los activos.
