Un organismo S&P Global da la peor noticia para la vivienda en España
Quienes confían en una caída generalizada del precio de la vivienda en España pueden encontrarse con un escenario muy distinto. Algunas estimaciones atribuidas a los economistas de S&P Global apuntan a un encarecimiento acumulado próximo al 23% durante los próximos tres años, una previsión que exigiría crecimientos medios de alrededor del 7% anual.
La cifra debe tratarse como una proyección, no como una certeza. Sin embargo, encaja con la tendencia reciente: el precio de la vivienda aumentó un 12,9% interanual en el cuarto trimestre de 2025, según el INE, con una subida del 13,1% en la usada y del 11,2% en la nueva. El mercado no se está enfriando al ritmo esperado porque la oferta sigue creciendo mucho menos que la demanda.
La escasez sostiene los precios
El principal problema no es únicamente que se construya poco, sino que se construye lejos de donde se concentra la necesidad.
España incorporó aproximadamente 94.800 viviendas al parque residencial en 2025, mientras durante ese mismo periodo se crearon cerca de 239.000 nuevos hogares. La demanda creció, por tanto, más del doble que la oferta disponible.
El Banco de España calcula que el déficit acumulado podría rondar ya las 700.000 o 750.000 viviendas, con una fuerte concentración en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Málaga y Baleares. No se trata de una carencia homogénea, sino de una escasez localizada en las áreas con más empleo, turismo, inversión y crecimiento demográfico.
Mientras se formen más hogares de los que se construyen, la presión alcista difícilmente desaparecerá.
Construir sigue siendo demasiado lento
El sector inmobiliario no puede responder de inmediato a un aumento de la demanda. Desde la compra del suelo hasta la entrega de las llaves pueden transcurrir varios años, especialmente cuando existen retrasos en licencias, modificaciones urbanísticas o dificultades de financiación.
Durante 2025 se terminaron alrededor de 91.900 viviendas, casi un 9% menos que el año anterior. Aunque se iniciaron unos 137.000 proyectos, la cifra continúa lejos de las más de 200.000 unidades anuales que distintos expertos consideran necesarias para estabilizar el mercado.
El cuello de botella incluye suelo finalista escaso, trámites prolongados, costes de construcción elevados y falta de mano de obra especializada. El precio puede subir en meses; la oferta necesita años para reaccionar.
La demanda tampoco se detiene
La escasez sería menos grave si la demanda se debilitara, pero los principales factores continúan activos. España mantiene un crecimiento demográfico elevado, recibe población extranjera, crea hogares y concentra oportunidades laborales en un número reducido de grandes ciudades y zonas costeras.
La relajación de los tipos de interés respecto a sus máximos también ha mejorado parcialmente el acceso al crédito. Para algunos compradores, la cuota hipotecaria vuelve a ser más asumible, lo que reactiva operaciones aplazadas durante el endurecimiento monetario.
Al mismo tiempo, el alquiler caro empuja a determinados hogares hacia la compra. El resultado es un círculo difícil de romper: la falta de vivienda eleva los alquileres, y esos alquileres refuerzan el interés por adquirir una propiedad.
No es la burbuja de 2007
El fuerte encarecimiento ha reavivado las comparaciones con la crisis inmobiliaria, pero existen diferencias importantes.
S&P Global Ratings considera que la vivienda española no representa actualmente un riesgo sistémico comparable al de los años anteriores a 2008. La entidad destaca que los hogares están menos endeudados, el crédito es más prudente y la banca presenta una mejor calidad de activos, aunque reconoce que los precios suben con una oferta nueva muy limitada.
En la anterior burbuja se construían centenares de miles de viviendas financiadas mediante una expansión agresiva del crédito. Ahora sucede casi lo contrario: hay demanda solvente, pero faltan producto, suelo y promoción.
Eso no elimina el riesgo de sobrevaloración en determinados mercados. Una vivienda puede estar cara sin que exista una burbuja bancaria.
Esperar también tiene un coste
La recomendación de comprar cuanto antes puede resultar peligrosa cuando se presenta como una regla universal. Nadie debería adquirir una vivienda únicamente por miedo a que suba de precio.
Una compra precipitada puede implicar una hipoteca excesiva, falta de ahorro para imprevistos o la adquisición de un inmueble inadecuado. También existe el riesgo de que los precios se moderen si empeora el empleo, repuntan los tipos o la economía entra en una fase de menor crecimiento.
Sin embargo, esperar tampoco es gratis. Un piso de 250.000 euros que aumentara un 23% pasaría a costar aproximadamente 307.500 euros, una diferencia de 57.500 euros antes de impuestos y gastos. Además, durante ese periodo el potencial comprador seguiría pagando alquiler.
La solución no llegará solo con precios más bajos
El verdadero problema de España no se resolverá esperando una corrección que quizá no llegue, sino ampliando la oferta allí donde se necesita.
Eso exige agilizar licencias, movilizar suelo, aumentar la vivienda protegida, facilitar la rehabilitación y ofrecer seguridad jurídica a promotores y propietarios. El parque público de alquiler español continúa por debajo del 2%, muy lejos de los niveles existentes en numerosos países europeos.
El diagnóstico es inequívoco: los precios no suben únicamente por especulación, sino porque España crea hogares mucho más rápido de lo que crea viviendas. Mientras ese desequilibrio persista, confiar en una caída general puede convertirse en una espera cada vez más cara.
